나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [15] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 973-10번지에 위치한 아진더팔라시우 오피스텔 5층 503호입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경54937 (15)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 2019년 12월 18일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 15층 건물이며, 본건은 그 중 5층에 위치합니다.

토지 면적은 7.90㎡(약 2.39평), 건물 면적은 42.32㎡(약 12.80평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 116,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 "범내골역"에서 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 동류형 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

* 도로: 물건의 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)가, 동측으로는 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)가 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건이 속한 토지 일대는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 18일 (주)엠씨아이대부주식회사가 설정한 근저당권(채권액 960,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 심

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 20일

* 확정일자: 2020년 7월 2일

* 배당신고일자: 2024년 5월 7일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없으므로 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약: 소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당권 설정 및 말소, 신탁 관련 등기, 주택임차권 설정 및 말소, 임의경매 개시 결정 등기가 확인됩니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 2,186,352,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 범천동은 부산진구의 주요 상업 및 업무 지구와 인접해 있으며, 주변에 동류형 공동주택, 오피스텔, 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있습니다.

* 건물 이용 현황: 해당 건물인 아진더팔라시우는 각 층별로 공동주택(아파트)과 업무시설(오피스텔)이 혼합되어 사용되고 있으며, 본건 503호는 오피스텔로 이용 중입니다.

* 잠재적 상권: 범내골역 역세권을 중심으로 형성된 상권으로, 오피스텔 임대 수요와 더불어 다양한 근린생활시설 이용객의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하여 부산 시내 각지로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 교통의 요지입니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의 시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 활동에 편리함을 제공합니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 방송 설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 설비 등 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 묶여 경매에 나왔으므로, 담보물의 전반적인 가치 하락 시 위험이 따를 수 있습니다.

* 건축법 제한: 본건 토지는 가로구역별 최고높이 제한 지역(60m 이하)으로, 향후 신축이나 증축 시 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 교육환경 보호: 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 지역 내 교육 환경 보호를 위한 특정 시설 설립 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 본건 503호의 현재 임대차 관계는 명확히 파악되지 않았습니다. (단, 등록된 임차인 심 은 대항력 없음으로 권리분석 상 문제가 없습니다.)

* 기계식 주차 설비: 기계식 주차는 일반 주차 대비 유지보수 비용이 추가로 발생하며, 고장 시 이용에 불편함이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동의 탁월한 역세권 입지에 자리한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔입니다.

교통과 생활 편의 시설 이용이 매우 용이하며, 권리 관계가 깔끔하여 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점은 가장 큰 장점으로 꼽을 수 있습니다.

다만, 공동담보 경매라는 점, 건축법 및 교육환경 관련 제한 사항, 그리고 임대차 관계의 불확실성(기존 임차인 외)은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

주변 시세와 비교하여 합리적인 가격으로 접근한다면 안정적인 투자 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 부산 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 환경.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되어 추가적인 인테리어 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리관계 무하자: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 배후 수요: 주변에 다수의 업무시설 및 주거 지역이 있어 오피스텔의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 본 건의 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

감정가는 116,000,000원이며, 현재 시장 상황과 유사 물건의 실거래가를 면밀히 조사하여 입찰가를 결정해야 합니다.

부동산 포털 등을 통해 아진더팔라시우 오피스텔 및 주변 유사 오피스텔의 최근 매매 및 임대 시세를 조사한 결과, 유사 면적대의 호가는 1억 2천만 원에서 1억 4천만 원 수준으로 파악됩니다.

이러한 시장 조사를 바탕으로, 본건의 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 현명할 것으로 판단됩니다.

따라서, 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 사전 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

1.9. 주변 시설 조사 (혐오시설 유무)

부산광역시 부산진구 범천동 973-10번지 일대를 지도상으로 조사한 결과, 본건 물건지 자체 주변에 법적으로 규제되거나 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 유흥업소 밀집 지역, 대형 쓰레기 처리 시설 등)은 현재 확인되지 않았습니다. 주변은 상업시설과 주거시설이 혼합된 일반적인 도심 환경을 갖추고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.