나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [11] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (11)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 115,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 4층403호

건물명: 아진더팔라시우

주소: 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15 (범천동)

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 사용승인일: 2019년 12월 18일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

총층수: 지하 1층, 지상 15층

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.90㎡ (약 2.39 평)

토지지분: 7.898327935222672㎡ (약 2.39 평)

건물면적 (전용면적): 42.32㎡ (약 12.81 평)

건물지분: 42.321㎡ (약 12.81 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 범천동 973-10번지 등: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하), 상대보호구역, 철도보호지구.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 제반 교통 환경은 보통입니다.

* 인접 도로: 남측 약 6미터 도로 (범천로12번길), 동측 약 1-2미터 도로 (범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 상업 및 업무 시설 밀집 지역에 위치합니다.

* 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주거 및 업무 기능이 복합된 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 말소기준권리: 2020년 6월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (금960,000,000원).

* 전체 등기부 채권 총액: 2,182,352,000원 (모든 채권이 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등은 등기부상 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 07일

* 확정일자: 2022년 11월 18일

* 배당신고일자: 2024년 07월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대 관계는 미상입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 박 은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산진구 범천동은 부산의 주요 업무 및 상업 지구 중 하나로, 교통의 요지이며 다양한 편의시설과 주거 시설이 공존하는 복합 상권입니다. 특히 범내골역을 중심으로 역세권의 가치를 지니고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

해당 물건이 위치한 아진더팔라시우는 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로, 현대적인 업무 시설 및 공동주택 수요를 충족시킬 수 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 많아 배후 수요가 풍부하며, 오피스텔의 경우 지속적인 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

* 위생 및 급·배수설비

* 옥내소화전설비

* 화재탐지 및 경보설비

* 방송설비

* 승강기설비

* 기계식 주차 설비

* 도시가스 개별난방 설비

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 해당 물건 외 다른 자산과 공동으로 담보 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 해당 물건의 가치에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 불명확성: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현장 조사 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 임차인 박 은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 복잡한 채권 관계: 등기부상 채권 총액이 높게 설정되어 있었으나, 모든 채권이 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

부산지방법원 2024타경54937 (11) 사건의 대상 물건은 부산진구 범천동 소재 아진더팔라시우 오피스텔 4층 403호입니다. 2019년에 사용승인된 신축 건물로, 범내골역 역세권에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 건물 자체의 시설도 현대적이며, 주변 상권 및 주거 환경이 잘 갖추어져 있어 투자 가치가 있습니다. 등기부상 채권 총액이 높았으나, 모두 매각으로 소멸되며 임차인 박 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 하나, 종합적으로 안정적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범내골역 도보권으로 우수한 교통망을 자랑합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 다목적 활용 가능 지역: 주거, 업무, 상업 기능이 복합된 지역으로 다양한 수요층 확보가 용이합니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔로서 직장인 및 소규모 사업자를 대상으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 115,000,000원입니다. 최근 유사한 면적과 입지의 오피스텔 시세는 110,000,000원에서 130,000,000원 범위로 조사되었습니다. 본 물건은 인수되는 보증금이 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리상 특별한 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 시장 상황을 고려하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 현 시세 기준 예상 입찰가 범위: 약 98,000,000원 ~ 109,250,000원

* 추천 입찰가: 100,000,000원 내외 (시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.