나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [8] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (8)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 3층 304호 (부산광역시 부산진구 범천로12번길 15)

용도: 오피스텔

감정가: 123,000,000원

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

건물면적: 45.57㎡ (약 13.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (제공된 정보 기준)

사용승인일: 2019년 12월 18일

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "아진더팔라시우" 빌딩 내 3층 304호.

* 주변 환경: 지하철 1호선 범내골역 북서측 인근에 위치하며, 동류형 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 27일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (384,000,000원).

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 주식회사오주지니어스

* 신탁재산 귀속: 주식회사오주지니어스

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (총 2,124,000,000원)

* 근저당권부채권근질권: 느티나무제이차유한회사 (총 1,056,000,000원)

* 주택임차권: 이수빈 (120,000,000원, 전입 2020-09-28, 확정 2020-09-22)

* 임의경매개시결정: 초읍동 (3,135,034,950원)

* 매각으로 인한 권리 소멸: 등기부 상의 모든 권리 (근저당, 근질권, 임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없음.

* 임차인 이수빈:

* 보증금: 120,000,000원

* 전입일자: 2020-09-28

* 확정일자: 2020-09-22

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024-07-01

* 권리 분석상 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권. 부산진구 범천동 지역은 도심 접근성이 좋고 유동인구가 꾸준한 편.

* 주요 시설: 범내골역 역세권으로 유동인구 및 상주인구 흡수에 유리하며, 각종 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 환경으로 적합.

* 경쟁 환경: 주변에 유사한 오피스텔 및 주상복합 건물이 다수 존재하여 경쟁은 있으나, 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 시설 면에서 경쟁력을 가질 수 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 용이함.

* 교통: 지하철 1호선 범내골역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전역으로의 이동이 편리함.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 주변에 있을 수 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인 필요.

* 혐오시설: 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본건의 낙찰가 및 절차에 영향을 줄 수 있음. (단, 본건은 임의경매로 진행 중)

* 건물 노후화: 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 향후 건물 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 임대시장 변동성: 오피스텔 임대 시장의 공급 및 수요 변화에 따른 공실 위험 및 임대료 변동 가능성이 존재함.

1.6. 종합 의견

* 부산진구 범천동 지역의 지하철역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 양호함.

* 비교적 신축 건물이며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하여 주거 및 업무용으로 적합함.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 물건으로 판단됨.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 향후 임대 시장 변동성을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 범내골역 인근으로 투자 가치 및 임대 수요 확보 용이.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신식 건물이며 쾌적한 환경 제공.

* 오피스텔 수요: 1인 가구 증가 추세에 따른 오피스텔의 꾸준한 수요 기대.

* 안전한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 123,000,000원

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터에는 현 시세 분석을 위한 부동산 매물 정보가 포함되어 있지 않아 직접적인 시세 파악이 어렵습니다. 그러나 감정평가액 123,000,000원을 기준으로 부동산 경매 시장의 일반적인 낙찰가율 및 해당 물건의 입지, 건물 상태 등을 고려할 때, 다음과 같이 예상할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가 대비 100% ~ 115% 수준 (123,000,000원 ~ 141,450,000원)

* 권장 입찰가: 125,000,000원 (본 권장 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있으므로, 투자 결정 전 추가적인 시세 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.