나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 2층201호

용도: 오피스텔

감정가: 2억 1천만원

토지면적: 10.78㎡ (약 3.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.71㎡ (약 17.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

사용승인일: 2019년 12월 18일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층

전용면적: 57.71㎡ (약 17.46평)

총 건물 연면적: 3811.412㎡

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼합된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

* 인접 도로: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하), 상대보호구역, 철도보호지구입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 27일자 (을1) 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (1,056,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권에 대한 개요 정보는 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-11

* 확정일자: 2022-04-11

* 배당신고일자: 2024-07-09

* 대항력: 없음.

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 배당을 통해 보증금을 우선 변제받을 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 2,124,000,000원. 말소기준권리 이하 모든 등기부상의 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 주거와 상업 기능이 함께 발달된 지역입니다.

* 유동인구: 부산 도시철도 1호선 범내골역을 이용하는 승객 및 주변 상가 이용객 등으로 인해 일정한 유동인구가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 상권 특성: 일반상업지역에 위치하여 다양한 업종의 상업시설 입점이 가능하며, 배후 주거단지도 형성되어 있어 비교적 안정적인 상권으로 판단됩니다.

* 주변 시설: 범내골역 인근에 다수의 상업시설, 업무시설, 병원, 은행 등이 위치하고 있습니다. (구체적인 시설은 현장 확인 필요)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 유동화 물건: 채권 관계가 복잡할 수 있으므로, 관련 등기부등본 및 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 인접 도로: 동측 도로(범천로12번가길)의 폭이 약 1~2미터로 매우 좁아 차량 통행이나 소방 활동, 건축 시 제약이 발생할 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육 관련 시설 인근에 위치하므로, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동, 부산 도시철도 1호선 범내골역 역세권에 위치한 오피스텔입니다. 2019년 준공된 신축 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 교통이 편리하고 주변 상권이 발달한 입지적 이점을 갖추고 있습니다. 다만, 공동담보 및 유동화 물건이라는 특수성과 동측 도로의 협소함은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 종합적으로 볼 때, 입지, 신축성, 권리관계의 명확성을 바탕으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 범내골역과의 높은 접근성으로 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 관련 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 등기 권리 및 임차인 보증금(인수 보증금 0원)이 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2억 1천만원

* 현재 시세 분석 결과, 주변 유사 오피스텔의 실거래가 및 호가가 1억 9천만원대부터 2억 3천만원대까지 다양하게 형성되어 있습니다.

* 본건은 역세권에 위치한 신축 건물이며 권리관계가 명확하다는 장점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

* 따라서, 현 시세를 고려하여 2억 1천만원 ~ 2억 2천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 여부를 신중히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.