나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [41] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12, 13층 1302호

신주소: 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19 (부암동)

건물 용도: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일: 2019년 2월

건축 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층, 지상 13층

해당 층: 13층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 101,000,000원

토지 면적: 5.26㎡ (약 1.59평)

토지 지분: 5.26㎡ (약 1.59평)

건물 전용면적: 26.44㎡ (약 7.99평)

건물 총면적: 1983.38㎡ (약 600평)

건물 건폐율: 74.66%

건물 용적률: 780.57%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

해당 건물은 1개동 규모의 오피스텔로 총 43개 호실로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

부산 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황

임차인: 박상제 (박 )

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-08

확정일자: 2022-06-14

배당신고일자: 2024-08-28

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

3.3. 특이사항 (유동화물건)

본건은 유동화 물건으로, 채권의 정산 또는 관리가 금융기관을 통해 이루어질 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 부산의 주요 상업 지구인 서면과 인접하여 배후 수요가 풍부합니다.

반경 1km 이내에 롯데백화점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰과 다수의 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

인근 유동인구 및 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 주거 환경

오피스텔, 아파트, 단독주택 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어 지역 내 활력을 더하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 접근성이 우수합니다.

서면역 인근의 풍부한 문화 및 여가 시설 이용도 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 서면중학교가 있으며, 부암초등학교, 동명고등학교 등 다수의 교육기관이 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 리스크

제공된 임차인(박 )은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 원활한 명도를 위한 충분한 사전 협의 및 절차가 필요할 수 있습니다.

건물 전체 임대 관계가 미상으로, 다른 호실의 임대 현황에 따라 건물 전체의 관리나 분위기에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 시 제약 사항이 발생할 수 있습니다.

가로구역별 최고높이 제한 지역으로, 건물 높이 관련 규제가 적용됩니다.

6.3. 혐오시설

주변 반경 내 현저한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상업 지역 특성상 유흥가나 소음 발생 가능성이 있는 시설이 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 중심지인 부산진구 부암동, 지하철 2호선 부암역 도보 약 5-10분 거리에 위치한 신축급 오피스텔(2019년 준공)입니다.

전용면적 26.44㎡(약 8평)의 효율적인 공간으로, 감정가는 1억 1백만 원입니다.

주변 시세는 1억 1천 5백만 원 ~ 1억 3천 5백만 원 수준으로 형성되어 있어, 감정가 대비 상승 여력이 있습니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으며, 유동화 물건으로 채권 관련 처리가 금융기관을 통해 진행될 것으로 예상됩니다.

안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 2호선 부암역 이용 편리.

신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 시설 노후화가 적고 즉시 임대 가능.

풍부한 생활 인프라: 서면 중심 상권 인접으로 쇼핑, 문화, 의료 등 편의시설 이용 용이.

명도 부담 적음: 임차인 대항력 없음.

향후 가격 상승 잠재력: 주변 시세가 감정가보다 높게 형성.

9. 예상 입찰가

산정 근거:

감정가: 101,000,000원

주변 시세 (추정): 115,000,000원 ~ 135,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 범위:

최근 유사 오피스텔의 매매 사례를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 1억 1천 5백만 원에서 1억 3천 5백만 원으로 추정됩니다.

감정가(1억 1백만 원)는 현재 시세 대비 다소 낮게 평가되어 있어, 감정가 이상으로 입찰하더라도 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 권리 관계와 명도 부담이 적다는 점을 고려하면, 105,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 상세 시세 파악, 유사 물건의 경쟁률, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.