나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [16] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

본 보고서는 부산지방법원 2024타경58441 (16)호 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 분석 보고서입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 7층701호

신주소: 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19 (부암동)

건물명: (통칭)포레시티 #7

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 7층 701호

사용승인일자: 2019년 02월 21일

총 세대수: 43호

1.3. 면적 정보

토지 면적: 5.77㎡ (약 1.75평)

토지 지분: 5.765237724084178㎡ (약 1.74평)

건물 면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

건물 지분: 28.98㎡ (약 8.77평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축물대장 상 토지 면적 (대지권): 245㎡ (약 74.16평)

건축물대장 상 건물 연면적: 1983.38㎡ (약 600.07평)

1.4. 매각 정보

감정가: 111,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOO (구덕신용협동조합)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하며, 단지는 1개동 오피스텔 43개 호실로 구성되어 있습니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕의 13층 건물 중 7층에 위치합니다. 외벽은 스톤코트 마감 및 페인팅 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호 등으로 시공되었습니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 외관 및 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

2.4. 이용상태 및 용도

공히 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

2.5. 토지 현황

본건이 속한 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 가압류 등의 권리 내역이 등재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2019년 03월 12일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 상: 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 09일

확정일자: 2021년 03월 12일

배당신고일자: 2024년 06월 24일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액에 대해 배당받을 예정이거나 이미 배당받은 것으로 보입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 권리분석 종합

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 부산진구 부암동 일대는 지하철 2호선 부암역을 중심으로 주거시설과 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 서면 생활권과 인접하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 곳입니다.

4.2. 잠재적 임대 가치

2019년 준공된 신축 오피스텔로서 내부 상태가 양호하고, 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 임대될 경우 공실 위험이 낮을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 및 부산진구 일대에 다양한 쇼핑몰, 백화점, 마트, 병원, 음식점 등 생활 편의시설이 풍부하게 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

서면중학교가 인근에 위치하며, 그 외 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 복잡한 권리 관계가 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 경매 진행 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건물 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 가능성 (현 시점에서는 신축에 가까워 큰 문제는 없을 것으로 예상), 임차인 명도 관련 예상치 못한 분쟁 가능성 (대항력 없는 임차인이므로 큰 문제는 없을 것으로 판단).

6.3. 주변 환경 리스크 (혐오시설 포함)

주변 환경 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 혐오시설(폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)이 발견되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 장기적인 개발 계획이나 주변 환경 변화 가능성은 지속적으로 관찰할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 주요 장점

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 역세권 (지하철 2호선 부암역) 입지로 인한 우수한 교통 및 접근성

* 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요 풍부

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이

* 감정가 대비 합리적인 시세 형성

8. 종합 의견

8.1. 물건 총평

본건 부산진구 부암동 포레시티 #7 오피스텔은 신축급 건물, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 좋은 입지 조건을 가지고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 오피스텔 거래 가격은 105,000,000원 ~ 118,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가 111,000,000원은 시장가와 부합하는 수준입니다. 낙찰 가능한 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원으로 제안합니다. 이는 인수되는 보증금(0원)을 제외하고, 향후 임대 수익률 및 명도 리스크 등을 고려한 보수적인 접근입니다. 경쟁 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.