나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [40] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (40)

경매구분: 부동산임의경매

채권자 (경매 신청): 구덕신용협동조합

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12, 13층 1301호 (신주소: 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19)

건물용도: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일자: 2019년 2월

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.77㎡ (약 1.75평)

토지 지분: 5.765237724084178㎡ (약 1.74평)

건물 전유면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

건물 지분: 28.98㎡ (약 8.77평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 111,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하며, (통칭)포레시티#7 건물 내에 있습니다. 해당 단지는 1개동, 43개 호실로 구성된 오피스텔이며, 주변에는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 3필지의 사다리형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로 노폭 약 3-4m의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 3월 12일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당(을1)입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 이상승 씨가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 110,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2019년 5월 7일, 확정일자는 2019년 4월 18일이며, 배당신고일자는 2024년 7월 23일입니다. 중요한 점은 해당 임차인은 대항력이 없다고 명시되어 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다. 대항력 없는 임차인의 권리도 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 위험은 없습니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용은 명시되지 않았습니다.

3.4. 등기부 요약

등기부상 주요 권리로는 소유권보존(2019-03-12), 근저당(구덕신용협동조합, 2019-03-12, 3,840,000,000원), 소유권이전(2019-04-15), 주택임차권(이상승, 2025-04-01, 110,000,000원, 말소예정), 2번 우창기지분가압류(주식회사센티움종합건설, 2022-08-04, 262,000,000원, 말소), 임의경매개시결정(구덕신용협동조합, 2024-07-09, 3,356,647,531원, 말소), 2번 우창기지분가압류(소상공인시장진흥공단, 2024-09-25, 10,634,157원, 말소) 등이 등기되어 있으며, 총 등기부채권액은 4,222,634,157원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 부산진구 부암동 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있으며, 인근에 부산시민공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

4.2. 오피스텔 임대/매매 시세

본건은 전용면적 약 8.77평(28.98㎡)의 오피스텔입니다. 감정가는 111,000,000원으로, 평당 약 1,265만원 수준입니다. 주변 유사한 연식과 면적의 오피스텔 시세는 지역에 따라 상이하나, 부암동 일대의 신축급 오피스텔은 평당 1,100만원에서 1,500만원 이상으로 형성되는 경향을 보입니다. 본건은 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 입지 및 주변 환경을 고려할 때 감정가는 시장 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 상업시설 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 부산시민공원이 가까이 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용 가치가 높습니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지 인근에는 서면중학교가 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 임차인 이상승 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 따라서 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라는 문구가 있으나 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물/토지 관련 리스크

제공된 정보 및 검색 결과상으로는 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 오히려 부산시민공원과 같은 긍정적인 시설이 존재합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역 등에 해당하여 건축 및 이용에 대한 법적 제한 사항이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축급 오피스텔 (2019년 준공)

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음

* 부암역 인근으로 교통 편리

* 부산시민공원 인접으로 쾌적한 환경 및 여가 활용 가능

8. 종합 의견

본건 부산지방법원 2024타경58441은 부산진구 부암동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축이며 대항력 없는 임차인이 존재하여 권리 관계가 명확한 물건입니다. 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호하고, 부산시민공원이 인접해 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다. 현재 감정가는 111,000,000원으로, 평당 약 1,265만원 수준입니다. 유사 오피스텔의 시세 및 본건의 입지, 건물 연식 등을 고려할 때, 적정 입찰가 산정 시 경쟁력 있는 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 111,000,000원입니다. 임차인의 대항력이 없고, 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 주변 오피스텔 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 90%~100% 수준인 약 99,900,000원에서 111,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.