나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [36] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 부산지방법원에서 진행하는 2024타경58441호 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 부산진구 부암동 129-12번지, (통칭)포레시티 #7 12층 1201호입니다.

본 건물의 용도는 오피스텔(업무시설)이며, 감정가는 111,000,000원입니다.

토지 면적은 5.77㎡ (약 1.75평)이며, 건물 면적은 28.98㎡ (약 8.77평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 구OOO입니다.

특이사항으로는 유동화물건 및 공동담보 물건으로 분류됩니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2019년 2월 21일 사용승인되었습니다.

해당 건물은 총 13층 규모이며, 본건은 12층에 위치합니다.

건축물대장 상 총 호수는 43호입니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

본 건물의 동측으로는 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2019년 3월 12일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권(을1)으로 판단됩니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 4,222,634,157원입니다.

등기상 확인된 임차인은 홍슬아이며, 보증금 110,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2019년 7월 9일, 확정일자는 2019년 6월 26일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 110,000,000원은 인수되지 않습니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부암동 일대는 서면과 가까워 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다.

지하철 2호선 부암역을 중심으로 유동인구가 많으며, 오피스텔, 주택, 상가 등 복합적인 용도로 개발되어 있습니다.

주변에 서면중학교, 부암초등학교 등 교육시설이 위치하고 있어, 비교적 정온한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았으며, 학교 및 주거 시설이 인접해 있어 혐오시설의 입지 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 편리한 부암역 초역세권에 위치합니다.

다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

주변에 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 자리하고 있어 생활에 불편함이 없습니다.

상업지역과 주거지역이 혼재되어 있어 직주근접의 이점을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 및 담보 구조가 복잡할 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

감정평가서 상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 파악이 필요합니다. (기재된 임차인 외 추가 점유자가 있을 수 있습니다.)

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한 지역, 상대보호구역 등 관련 규제를 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물(2019년 사용승인)로서 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 지하철역 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

등기부상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

유동화 및 공동담보 물건이라는 점에서 복잡성이 존재하나, 권리관계가 명확하여 경매 절차를 통해 안전하게 취득 가능할 것으로 판단됩니다.

적정 시세 파악 후 신중한 입찰가 산정이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대중교통 이용이 편리한 역세권 오피스텔로 공실 위험이 낮습니다.

* 신축급 건물로 하자 보수 등 추가 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 용이합니다.

* 부산진구는 부산의 중심 상업 및 업무 지구로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 111,000,000원으로 책정되었습니다.

주변 오피스텔 시세를 고려할 때, 본건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔은 100,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하면, 감정가를 기준으로 105% ~ 115% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 최신 시세 조사, 주변 경쟁 물건 분석, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 115,000,000원에서 128,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.