나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [43] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 13층1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산지방법원 2024타경58441 (43)

부산광역시 부산진구 부암동 129-12, 13층 1304호

오피스텔 (업무시설)

감정가: 181,000,000원 (18,100만원)

토지 면적: 9.42㎡ (약 2.85평)

건물 면적: 47.37㎡ (약 14.33평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOO

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

사용 승인일: 2019년 2월

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12번지, (통칭)포레시티 #7 건물 13층 1304호. 서면중학교 서측 인근에 소재함.

주변 환경: 본건이 속한 포레시티 #7 건물은 1개동, 총 43개 호실로 구성된 오피스텔 단지임. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통: 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지: 자체 지반은 대체로 평탄하며, 3필 일단의 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중임.

도로: 본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 2019년 3월 12일에 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권 (을1)으로 확인됨.

말소 예정 권리: 등기부등본 상 을2 주택임차권(유연희), 을2 근저당권(구덕신용협동조합), 갑2 가압류(주식회사센티움종합건설), 갑6 임의경매(구덕신용협동조합), 갑7 가압류(소상공인시장진흥공단) 등은 모두 말소 기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매수인 인수 권리: 권리분석 결과, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 토지이용계획 상 제한사항은 별도 확인 필요)

임차인 현황:

* 유연희

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-05

* 확정일자: 2021-08-26

* 배당신고일자: 2024-04-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

등기부채권 총액: 4,252,634,157원으로, 이는 본건 외 공동 담보로 제공된 다른 물건들의 채권액이 포함되었을 가능성이 높음.

1.3. 상권분석

위치: 부산진구 부암동은 부산의 주요 상업 및 교통 중심지인 서면과 인접하여 생활 편의성이 우수한 지역임.

교통: 지하철 2호선 부암역과 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 이동이 매우 편리함.

주변 환경: 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권이 활성화되어 있음.

집객 시설: 서면 중심 상업지구와 가까워 대형 쇼핑몰, 병원, 은행, 문화시설 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

1.4. 생활정보

교육 시설: 본건 인근에 서면중학교가 위치하며, 부산진구청 자료에 따르면 부암초등학교, 개성중학교, 부산동고등학교 등 다수의 교육 기관이 소재함.

교통: 지하철 2호선 부암역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 편리함.

편의 시설: 주변 상업 지역 내 마트, 병원, 은행, 식당 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 접근성이 좋음.

여가 시설: 부산시민공원이 인근에 위치하여 산책, 운동 등 여가 활동을 즐기기에 좋음.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 및 공동담보 물건: 본 건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 복잡하거나 추가적인 법적 절차 발생 가능성이 있음.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 이는 공동 담보로 묶인 다른 물건들의 경매가 본 건에 영향을 줄 수 있음을 시사함.

토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있음.

임대 관계: 현재 임차인 유연희 씨의 경우 대항력이 없으나, 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 내부 관계는 추가 확인이 필요할 수 있음. (다만, 명도 부담은 적을 것으로 예상)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면과 인접한 부암동에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑함.

2019년 사용 승인된 신축급 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 기대되며, 전용면적 47.37㎡ (약 14.33평)으로 1인 가구 또는 소규모 사업장에 적합함.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담스러운 권리는 없는 것으로 보임.

다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점과 등기부 상 채권 총액이 높은 점은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

부산 서면권역의 편리한 생활 인프라와 우수한 교통망 (지하철 2호선 부암역 인접).

비교적 최근에 건축된 오피스텔로 상품성이 높으며, 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

권리 분석이 명확하여 낙찰 후 권리 문제로 인한 부담이 적음.

임대 수익 창출 또는 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

본 건은 부산진구 부암동 소재 포레시티 #7 오피스텔로, 전용 면적 47.37㎡ (약 14.33평)임. 건물은 2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 주변 오피스텔 및 상업 시설과 혼재되어 있어 수요가 꾸준할 것으로 예상됨. 부암역(지하철 2호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있음. 부산진구 부암동 일대 유사 오피스텔의 매매 시세는 대략 190,000,000원에서 210,000,000원 범위로 형성되어 있는 것으로 파악됨.

감정가: 181,000,000원 (18,100만원)

예상 입찰가:

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있음. 현 시세와 감정가, 그리고 경매 시장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 소폭 상향된 185,000,000원 (18,500만원)에서 195,000,000원 (19,500만원) 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있음. 이는 일반적인 시장 상황을 가정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 시세 조사, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.