나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [35] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (35)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12, 11층1104호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 181,000,000원

토지면적: 9.42㎡ (약 2.85평)

건물면적: 47.37㎡ (약 14.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티#7 11층 1104호로서, 해당 단지는 1개동 43개 호실로 구성된 오피스텔이며, 주변으로는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 건물정보

3.1. 구조 및 용도

철근 콘크리트 구조, 철근 콘크리트 지붕의 13층 건물 내 11층 1104호(전유면적 47.37㎡)에 해당합니다.

사용승인일자는 2019년 2월 21일입니다.

건물 외벽은 스톤코트 마감 및 모르타르 위 페인팅 등으로, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

건물 용도는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

3.2. 면적

토지면적: 9.42㎡ (약 2.85평)

건물 전유면적: 47.37㎡ (약 14.33평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (접수일자: 2019-03-12, 채권자: 구덕신용협동조합)이 말소기준권리로서, 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

4.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, '지상권개요'에 대한 별도 기재가 없으므로 일반적인 권리분석에 따름)

4.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-05-23

확정일자: 2019-05-14

배당신고일자: 2024-07-22

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로 경락 후 명도가 필요한 대상입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 4,252,634,157원입니다. 이는 본 경매와 관련하여 말소될 채권들을 포함한 총액이며, 실제 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 부산진구 부암동 일대는 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 인근에는 다양한 근린생활시설, 소매점, 식당 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다. 부암역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 대형 마트 등 편의시설 접근성이 양호합니다. (추가적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.)

5.2. 주변 교통 및 접근성

부암역(지하철 2호선)과의 접근성이 좋고, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

부암역 일대의 상업시설과 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 금융, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육시설

단지 인근에 서면중학교가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리관계

등기부상 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시결정 등이 설정되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 본 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리상의 부담은 없습니다.

7.2. 물건특이사항

본 물건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행에 있어 다소 복잡한 과정을 거칠 수 있습니다.

7.3. 임대관계

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 제공된 임차인 정보에 따르면 대항력은 없으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

8. 종합 의견

본건은 부산진구 부암동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2019년 준공)이며 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성 면에서 장점을 가지고 있습니다. 권리관계 상 인수되는 부담은 없으나, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다. 임대관계 미상인 점은 고려해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 부암역 역세권 입지로 교통 편리성 우수.

* 비교적 신축 오피스텔로 향후 임대수익 및 시세 상승 기대 가능.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담 없음.

* 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력 보유.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

현재 부산진구 부암동 포레시티 #7 오피스텔과 유사한 조건(층, 면적, 준공년도)의 매물 시세는 전용면적 기준 3.3㎡당 약 1,000만원에서 1,200만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용면적 47.37㎡를 기준으로 환산하면, 약 1억 5천만원에서 1억 9천만원 사이의 시세를 형성하고 있을 것으로 추정됩니다. (2024년 7월 기준)

10.2. 현 시세 반영

감정가는 181,000,000원이며, 이는 현재 시장가와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다. 권리관계 인수 부담이 없고, 임차인의 대항력이 없는 점을 고려할 때, 현 시세 및 향후 임대 수익률을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 예상 입찰가를 산정합니다.

상기 시세 분석 및 감정가를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 정확한 입찰가는 경매 물건의 상세 현황 조사 및 최신 시세 변동 추이를 추가적으로 파악하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.