나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [37] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (37)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12, 12층 1202호

용도: 오피스텔

감정가: 101,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.26㎡ (약 1.59평)

토지 지분: 5.259933934602679㎡ (약 1.59평)

건물면적: 26.44㎡ (약 8.00평)

건물 지분: 26.44㎡ (약 8.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 정보 (건축물대장 요약)

건축년도: 2019년 2월 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 12층 1202호

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

총 세대수: 43호

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: (별도 기재 사항 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하며, '포레시티 #7' 오피스텔 단지 내 12층 1202호입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 소형 차량 접근이 가능합니다. 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 주변 환경 분석 (검색 결과 반영)

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 도심 환경을 이루고 있습니다. 인근에 서면중학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 현재까지 검색된 정보에서는 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존(2019-03-12, 주식회사성진에스제이) 이후 소유권 이전(2019-04-15, 우창기 외 1명)이 있었습니다.

등기부채권 총액은 4,202,634,157원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 근저당: 구덕신용협동조합 (말소기준권리)

* 주택임차권: 이혜진 (말소 예정)

* 가압류: 주식회사센티움종합건설 (말소)

* 임의경매: 구덕신용협동조합 (말소)

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이혜진)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-06-28

확정일자: 2019-06-19

배당신고일자: 2023-09-20

대항력: 없음 (말소 예정)

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리

을1. 근저당 (구덕신용협동조합) 이 말소기준권리로서, 본 경매로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않았습니다.

3.5. 인수 보증금

임차인 이혜진은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 부산진구 부암동은 서면과 인접하여 부산의 중심 상업 및 업무 지구의 배후 지역으로서의 기능을 합니다. 단지 주변으로 오피스텔, 공동주택, 상가 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 업종 분포

주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 또한, 업무시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 오피스 근무자들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 주변으로는 일반적인 편의시설(마트, 편의점 등)이 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. 상세 정보는 주변 상가 현황을 통해 파악해야 합니다.

5.2. 교육시설

본 건 북서측 인근에 서면중학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.3. 교통시설

부산 지하철 2호선 부암역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 이는 부산 시내 각지로의 이동이 용이함을 의미합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 물건

본 건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다. 유동화물건의 경우, 자산유동화에 관한 법률에 따라 특별한 절차나 규정이 적용될 수 있으므로 경매 진행 시 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 공동담보 물건은 여러 물건이 하나의 담보로 묶여 있어, 경매 시 다른 담보 물건의 상황도 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 채무 총액

등기부채권 총액이 약 42억 원에 달하는 점은 본 건의 채무 부담이 매우 높음을 시사합니다. 이는 감정가 10.1억 원과 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다.

6.3. 임대 관계 미상

'기타참고사항'에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 실제 임차인이 있는지, 있다면 임대 조건은 어떠한지 추가적인 현장 확인 및 조사가 필요할 수 있습니다. 다만, 등기부상 주택임차권(이혜진)이 말소 예정으로 처리되어 있어, 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산진구 부암동에 위치한 오피스텔로, 지하철역 및 학교가 인근에 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축 건물에 속하며, 주변 상권 또한 활발하게 형성되어 있습니다.

하지만, 높은 채무 총액과 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성이 존재합니다. 또한, '임대관계 미상'이라는 점은 현장 조사를 통해 정확히 파악해야 할 부분입니다. 권리 분석상으로는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산 지하철 2호선 부암역 인근의 역세권 입지

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 활발한 상권

* 권리 분석상 인수되는 임차보증금 없음

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 본 건과 같은 유동화 물건 또는 공동담보 물건의 경우, 일반적인 시세 조사 외에 추가적인 분석이 필요할 수 있습니다.

일반적으로 오피스텔의 경우, 감정가는 시장 가치를 반영하지만, 실제 낙찰가는 입찰자들의 경쟁 상황, 물건의 하자 여부, 향후 시세 전망 등에 따라 달라집니다.

본 건의 경우, 감정가 101,000,000원 대비 총 채무액(약 42억 원)이 매우 높아, 채권자(구덕신용협동조합)의 경매 신청으로 인한 매각 가능성이 높습니다.

하지만, 정확한 시세 판단을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 전세/월세 시세, 공실률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

참고로, 부산광역시 부산진구 부암동 129-12번지 오피스텔의 26.44㎡ 면적 전세 실거래가는 2022년 6월 기준 90,000,000원, 2023년 3월 기준 110,000,000원 (28.98㎡ 기준)으로 확인되었습니다.

현 시세에 대한 구체적인 정보가 부족하여 예상 입찰가를 제시하기 어려운 점 양해 부탁드립니다. 입찰 시에는 현장 방문을 통해 건물 상태 및 임대 현황을 반드시 확인하시고, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.