나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [34] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 11층1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지

본건의 소재지는 부산광역시 부산진구 부암동 129-12번지 11층 1103호이며, 도로명 주소는 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19 (부암동) 1103호입니다.

2.

1.2. 건물정보

본건은 (통칭)포레시티#7 건물 내 11층 1103호로, 용도는 오피스텔(업무시설)입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 2019년 2월에 사용 승인되었습니다.

건물의 전유면적은 29.21㎡ (약 8.83평)이며, 집합건축물대장상 총 공급면적은 약 46.12㎡ (약 13.94평)으로 추정됩니다.

외벽은 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지마감, 타일붙임 등으로, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

건물에는 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

2.

1.3. 토지정보

본건 토지의 면적은 5.81㎡ (약 1.76평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로, 현재 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역에 해당합니다.

토지 공부와의 차이는 없습니다.

2.

1.4. 매각정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (34)

감정가: 112,000,000원 (금 일억 일천이백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOO

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2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하며, (통칭)포레시티#7 건물입니다.

해당 단지는 1개동으로 총 43개의 오피스텔 호실로 구성되어 있습니다.

주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

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2.2. 교통상황

본건까지 소형 차량의 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2019년 3월 12일 (주식회사 성진에스제이)

* 근저당: 2019년 3월 12일 (구덕신용협동조합, 3,840,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전: 2019년 4월 15일 (우창기 외 1명)

* 주택 임차권: 2024년 6월 19일 (손효성, 104,000,000원) - 말소 (전입 2021-06-07, 확정 2021-05-26)

* 가압류: 2022년 8월 4일 (주식회사 센티움종합건설, 262,000,000원) - 말소

* 임의경매: 2024년 7월 9일 (구덕신용협동조합, 3,356,647,531원) - 말소

* 가압류: 2024년 9월 25일 (소상공인시장진흥공단, 10,634,157원) - 말소

등기부채권 총액은 4,216,634,157원입니다.

2.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손효승 (실제 임차인: 손효성으로 추정)

* 보증금: 104,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 7일

* 확정일자: 2021년 5월 26일

* 배당신고일자: 2024년 6월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

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3.3. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요는 있으나 세부 내용은 미확인)

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4. 상권분석

본건은 부산의 주요 상업 중심지인 서면 인근의 부산진구 부암동에 위치하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 주변에 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 부암역(2호선) 인근으로 교통 환경도 양호하여 업무시설로서의 기능뿐만 아니라 소형 주거시설로서의 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

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5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 부암역을 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 형성된 근린생활시설 및 대형 상권(서면) 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 서면중학교가 인근에 위치하고 있으며, 기타 교육시설 접근성도 양호한 편입니다.

* 주변 시설: 별도의 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 활동이 활발한 도심 지역입니다.

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6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 물건의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계는 파악되었으나, 임대차 관련 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용계획상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등의 규제를 받고 있습니다.

* 오피스텔의 경우, 주차 공간 부족이나 관리비 부담 등이 단점으로 작용할 수 있습니다.

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7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 사용 승인으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 우수한 입지: 부산진구 중심부에 위치하며, 서면 생활권에 인접하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 면적입니다.

* 권리 관계 명확: 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

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8. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부암동에 위치한 비교적 신축의 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 확인이 필요하나, 전반적으로 안정적인 투자처가 될 가능성이 있습니다. 적정 가격으로 취득 시 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 112,000,000원입니다. 본건은 비교적 신축이며 입지 조건이 양호하나, 유동화 물건이라는 특성을 고려할 때, 감정가의 85%~90% 수준을 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 예상 입찰가는 98,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권장하며, 최종적인 최적 입찰가는 101,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.