나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [27] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (27)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12, 9층 904호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOO (등기부상 구덕신용협동조합)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적 및 가치

* 감정가: 181,000,000원

* 토지면적: 9.42㎡ (약 2.85평)

* 토지지분: 9.42371673533014㎡ (약 2.85평)

* 건물면적: 47.37㎡ (약 14.33평) (전유면적 추정)

* 건축물 연면적 (전체): 1983.38㎡ (약 600.07평)

* 대지 면적 (전체): 245㎡ (약 74.12평)

1.3. 건물 및 토지 개요

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 건축물 층수: 지하 1층, 지상 13층 (본건 9층)

* 호실 수: 총 43개 호실

* 사용승인일자: 2019년 2월 21일

* 건폐율: 74.66%

* 용적률: 780.57%

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치한 (통칭)포레시티#7 건물 내 9층 904호입니다.

* 해당 단지는 1개동 43개 호실로 구성되어 있습니다.

* 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 소형 차량의 접근이 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 지하철 2호선 부암역을 도보로 이용 가능하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 건물 구조 및 상태

3.1. 건축 정보

* 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 13층 건물이며, 본건은 9층 904호입니다.

* 건축물대장상 사용승인일자는 2019년 2월 21일입니다.

3.2. 내부 및 외부 마감

* 외벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등

* 내벽: 벽지 마감, 타일 붙임 등

* 창호: 새시 창호 등

3.3. 설비 내역

* 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 토지 현황

4.1. 형상 및 이용 상태

* 본건이 속한 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 현재 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 도로 접면

* 본건의 동측으로는 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

4.3. 토지 이용계획

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역에 해당합니다.

* 공부와의 차이는 없습니다.

5. 권리분석

5.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2019년 3월 12일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

5.2. 등기부 요약

* 등기부등본상 소유권보존(갑1) 및 소유권이전(갑2) 등기 이후 다수의 근저당, 임차권, 가압류, 임의경매개시결정 등이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 4,090,634,157원입니다.

5.3. 임차인 분석

* 임차인: 박승환

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 28일

* 확정일자: 2021년 11월 11일

* 배당신고일자: 2023년 12월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 박승환은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다.

5.4. 권리 인수 여부

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으나, 지상권에 대한 별도 특이사항은 확인되지 않았습니다.

* 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

6. 상권분석

* 본건이 위치한 부암동 일대는 서면중학교 인근으로, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상권입니다.

* 지하철 2호선 부암역 역세권에 위치하여 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다.

* 주변의 다양한 주거 및 상업 시설은 오피스텔의 임대 수요를 뒷받침할 수 있는 요인으로 작용합니다.

7. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 부암역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 서면중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 오피스텔, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

8. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 등기부상 대항력 있는 임차인은 없으나, 임대 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건, 공동담보: 해당 물건은 유동화되었고 공동담보로 묶여 경매 진행 중인 점은 거래 구조의 복잡성을 시사할 수 있으나, 등기상 권리 관계는 명확히 정리되고 있습니다.

9. 종합 의견

* 본건은 부산진구 부암동의 역세권 오피스텔로, 비교적 양호한 입지조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 2019년 사용승인된 신축급 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없고 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이라 권리관계는 명확한 편입니다.

* 다만, 정확한 시세 파악을 위한 추가적인 시장 조사와 현장 방문을 통한 건물 상태 확인이 중요합니다.

10. 투자 포인트

* 부산의 핵심 상권 중 하나인 부암역 인근에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 내부 상태 및 건물 관리가 양호할 가능성이 높습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적고, 명도 후 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

* 주변 편의시설 및 교통 환경이 우수하여 실거주 및 임대 목적 모두 적합합니다.

11. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 181,000,000원입니다.

* 현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률, 관리 상태 등을 포함한 면밀한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 현 시세 분석 및 이에 기반한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

* 일반적으로 경매에서는 감정가 대비 70~90% 범위에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 물건의 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 낙찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 성공적인 투자를 위해서는 현장 방문을 통한 철저한 임장 활동과 함께 최근 주변 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.