나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [33] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (33)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 11층1102호

용도: 오피스텔

건물명: (통칭)포레시티 #7

감정가: 101,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 구덕신용협동조합 (구OOO)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.26㎡ (약 1.59평)

토지지분: 5.259933934602679㎡ (약 1.59평)

건물면적: 26.44㎡ (약 8.00평)

전유부분 면적: 28.98㎡ (약 8.77평) (집행 법원 고시 내용 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동에 소재하며, 서면중학교 서측 인근에 위치합니다. 인근 지역은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 도심 지역입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물 동측으로 노폭 약 3-4m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 건물 구조 및 현황

본건은 철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 11층 1102호입니다.

* 사용승인일자: 2019년 2월

* 외벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등

* 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등

* 창호: 새시 창호 등

* 설비: 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 지역: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역

2.6. 주변 혐오시설

주변 환경에 대한 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 지적할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 구덕신용협동조합의 근저당(3,840,000,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 구덕신용협동조합 근저당 (접수일자: 2019-03-12)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이동승)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-20

* 확정일자: 2020-10-30

* 배당신고일자: 2024-07-26

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

상기 임차인 이 은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임대차 관계가 소멸됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 부산진구 부암동 일대는 지하철 2호선 부암역을 중심으로 업무시설, 상업시설 및 주거시설이 혼재된 상업 중심 지역입니다. (통칭)포레시티 #7 오피스텔 단지는 비교적 신축 건물(2019년 준공)로, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

4.2. 시세 동향 (참고 자료: 2023년 3월 실거래가 기준)

본건과 유사한 면적(26.44㎡, 28.98㎡)의 오피스텔 전세 실거래가는 2023년 3월 기준, 최저 8,500만원에서 최고 11,000만원 수준으로 형성되어 있었습니다. 본건의 감정가 101,000,000원은 이러한 시세 수준과 부합하는 것으로 보입니다. 다만, 이는 2023년 3월 기준 전세 시세이며, 현재 시점의 매매 시세는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 편의점, 마트, 병원 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

서면중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.3. 기타

건축물대장상 오피스텔(업무시설)로 이용 중이며, 위생, 난방, 승강기 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건 및 공동담보

본건은 유동화 물건 및 공동담보로 진행되는 경매 물건입니다. 이는 채권의 유동화 과정이나 다수의 담보물로 인해 채무 구조가 복잡할 수 있음을 시사하나, 경매 절차 자체에는 직접적인 영향이 적으며 매각으로 인한 권리 소멸은 명확합니다.

6.2. 임대관계 미상

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, 이는 공식적으로 파악된 임차인 외에 별도의 임대차 관계가 존재할 가능성에 대한 일반적인 유의사항입니다. 다만, 본건의 경우 임차인 이 이 파악되어 있으며 대항력이 없으므로, 매수인의 직접적인 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 부암동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 역세권 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있어 실거주 및 투자 목적 모두 적합한 물건입니다. 감정가 대비 시세 분석 결과, 적정 수준으로 평가되었으며, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리 인수가 가능합니다. '유동화물건' 등의 특성이 있으나, 경매 절차상 매수인에게 직접적인 리스크를 야기할 가능성은 낮아 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

* 우수한 입지: 지하철 2호선 부암역 역세권에 위치하며, 주변 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담이 없습니다.

* 다용도 활용: 업무시설(오피스텔) 용도로, 1인 가구 임대 수익 또는 소규모 사업장으로 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원입니다. 2023년 3월 기준 유사 면적(28.98㎡) 오피스텔의 최고 전세가가 110,000,000원이었던 점을 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 105,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 현재 시점에서의 단순 시세 및 감정가 비교에 따른 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.