나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [25] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (25)

채권자: 구OOO

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 9층902호 (포레시티#7)

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 13층 건물 중 9층 902호

사용승인일자: 2019년 2월

토지 면적: 5.26㎡ (약 1.59평)

건물 면적: 26.44㎡ (약 7.99평)

1.3. 감정평가 정보

감정가: 101,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치합니다.

해당 단지는 1개동 43개호로 구성된 오피스텔이며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 85m, 최고 높이 120m), 상대 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권 보존: 2019.03.12 (주식회사성진에스제이)

근저당: 2019.03.12 (구덕신용협동조합, 3,840,000,000원) - 말소기준권리

소유권 이전: 2019.04.15 (우창기 외 1명)

주택임차권: 2025.04.15 (손지성, 85,000,000원) - 경매로 말소 예정

임의경매 개시 결정: 2024.07.09 (구덕신용협동조합)

가압류: 2024.09.25 (소상공인시장진흥공단, 10,634,157원) - 경매로 말소 예정

총 등기부 채권액: 3,935,634,157원

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

임차인: 손

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019.05.28

확정일자: 2019.05.16

본 임차인은 확정일자를 받았으나, 말소기준권리보다 늦은 시점에 설정된 임차권으로 대항력이 없습니다. 따라서 임차인은 배당 절차를 통해 보증금 회수를 시도해야 하며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

매각으로 인해 본건과 관련된 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 현재까지 파악된 내용상 낙찰자가 인수하는 별도의 부담(예: 유치권, 법정지상권 등)은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 상권 특성

본건이 위치한 부암동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 서면 생활권과 인접하여 유동 인구가 풍부하며, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

부산진구는 전통적으로 상업 및 업무 중심지로, 오피스텔의 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다. 본 건과 같은 소형 오피스텔은 직장인 및 1인 가구의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

인근에 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 시설명은 추가 검색 필요)

5.2. 교육 시설

서면중학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 초등학교, 고등학교 등 다수의 교육시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하는 수준으로, 경매 신청 채권자(구덕신용협동조합)의 채권 회수와 관련된 경매 절차입니다.

6.2. 물건 자체 리스크

사용승인일이 2019년으로 비교적 신축이나, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 건물 면적(26.44㎡)이 협소하여 활용도에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변에 혐오시설 존재 여부는 추가적인 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다. 상대 보호 구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구의 역세권 오피스텔로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계상 낙찰자가 인수하는 부담은 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 총 채무액이 크고, 정확한 시세 확인 및 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

부산 핵심 상권인 서면 인근의 역세권 오피스텔이라는 점.

비교적 신축 건물로 즉각적인 임대 수익 창출 가능성.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

정확한 시세 파악을 통해 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 기회.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(26.44㎡)의 오피스텔 시세는 현재 부산진구 부암동 일대에서 대략 9,500만원에서 11,000만원 범위로 추정됩니다. 감정가는 101,000,000원으로, 현 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 약간 하회하는 9,500만원에서 10,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 임장 활동과 최신 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.