나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [26] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (26)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 9층903호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 112,000,000원

토지면적: 5.81㎡ (약 1.76평)

건물면적: 29.21㎡ (약 8.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구덕신용협동조합

1.2. 건물 상세 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 9층 903호

사용승인일자: 2019년 2월 (20190221)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하며, (통칭)포레시티#7 오피스텔 단지 내 9층 903호입니다. 단지는 1개동 43개호로 구성되어 있으며, 주변으로는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 2호선 부암역이 소재하여 부산 시내로의 이동이 용이합니다. 본건 동측으로는 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2019년 3월 12일 접수된 구덕신용협동조합 근저당권 (을1)

등기부채권 총액: 3,950,634,157원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 지상권 개요는 있으나 별도 내용이 없어 사실상 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 하동규

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-06-24

* 확정일자: 2019-05-31

* 배당신고일자: 2023-07-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 종합

임차인 하동규는 대항력이 없으므로, 잔금 납부 시 해당 임차인과의 관계는 법적으로 정리됩니다. 보증금 100,000,000원에 대해 배당받지 못한 금액이 있더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 부산진구 부암동 일대는 부산의 핵심 상업 및 주거지역인 서면과 인접하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 배후 수요 및 시설

주변에 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집하여 안정적인 주거 및 상업 수요를 기대할 수 있습니다.

4.3. 시장 동향

부산 지역 부동산 경매 시장은 전반적으로 낙찰가율이 하락세를 보이며, 일부 단지는 감정가의 30% 이상 할인된 가격에도 유찰되는 사례가 있습니다. 그러나 본 물건과 같이 역세권에 위치한 오피스텔은 지역 수요에 따라 안정적인 가치를 유지할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 2호선 부암역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 전역으로의 이동이 편리합니다. 주변에 상업시설 및 주거시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 기타

서면중학교가 인근에 위치하고 있습니다. 본건 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 별도의 현장 조사 및 지도 서비스 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 권리 분석 및 절차가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 규제 사항

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등의 규제를 받고 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 채무 규모

등기부채권 총액이 약 39.5억원으로 높은 수준이며, 이는 해당 물건이 금융기관으로부터 상당한 규모의 자금을 담보로 제공받았음을 시사합니다.

6.4. 임대 관계

임대관계 미상으로 명시되어 있으나, 확인된 임차인 하동규는 대항력이 없으므로 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부암동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2019년 사용승인)이며 교통 및 주변 환경이 우수합니다. 유동화, 공동담보 물건이라는 특이사항은 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 다만, 높은 총 채무액과 복합적인 권리 관계는 경매 진행 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도심권 핵심 지역의 역세권 오피스텔로, 꾸준한 임대 수요 및 시세 상승 잠재력 보유.

* 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

* 소형 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 사업 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 매물가, 지역별 부동산 시장 동향 등 상세한 시세 조사가 필수적으로 선행되어야 합니다. 제공된 JSON 데이터에는 실거래가나 시장 시세 정보가 포함되어 있지 않아 직접적인 시세 분석이 어렵습니다.

감정가는 112,000,000원이지만, 부산 지역의 전반적인 경매 시장 위축 추세를 감안할 때, 보수적인 접근과 함께 철저한 시장 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정해야 합니다. 낙찰 후 추가적인 명도 비용이나 하자 발생 가능성 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.