나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [29] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (29)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOO (등기상 근저당권자: 구덕신용협동조합)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12, 10층 1002호 (신주소: 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

건물면적: 26.44㎡ (약 8.00평)

토지면적 (토지 지분): 5.26㎡ (약 1.59평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 10층

사용승인일자: 2019년 2월 (2019.02.21)

총 층수: 13층

해당 층수: 10층

1.3. 감정평가액

감정가: 101,000,000원

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: (제공 정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치한 (통칭)포레시티 #7 오피스텔 단지 내 10층 1002호입니다. 해당 단지는 1개동, 43개 호실로 구성되어 있으며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

말소기준권리: 2019년 3월 12일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권 (채권 최고액 3,840,000,000원).

등기부채권 총액: 약 3,935,634,157원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 확인됩니다 (물건명세서상).

3.2. 임차인 현황

임차인: 노명섭 (노 )

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 4월 2일

확정일자: 2020년 3월 13일

배당신고일자: 2024년 4월 15일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

비고: 대항력 없는 임차인으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 노명섭은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 유동화 물건 및 공동담보 물건으로서 복잡한 채무 구조가 있을 수 있으나, 등기부상 권리 관계는 명확히 정리될 것으로 보입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 건이 위치한 부산진구 부암동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 배후 수요 확보가 용이합니다. 지하철 2호선 부암역 역세권으로 교통이 편리하며, 인근에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 부암역 도보 거리, 다수의 시내버스 노선 이용 편리.

* 교육: 서면중학교가 인근에 있으며, 주변으로 초등학교 및 고등학교 등 교육 시설 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 부산 도심권에 위치하여 백화점, 대형마트, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 의료: 인근 병원 및 의원급 의료시설 이용이 용이합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 건축물 용도: 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 주거용으로 사용될 경우 종합부동산세, 재산세 등 주택 관련 세금이 부과될 수 있습니다. 또한, 관리비 산정 방식 등에서 차이가 발생할 수 있습니다.

* 유동화/공동담보: 해당 물건은 유동화 및 공동담보로 진행되는 특성이 있어, 일반 물건보다 복잡한 채권 관계나 추가적인 권리 변동 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 필요합니다.

* 임대 관계: 감정평가서에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, 실제 임차인 현황 정보가 제공되었고 권리 분석 결과 인수 부담이 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본 건은 부산광역시 부산진구 부암동에 위치한 포레시티 #7 오피스텔 10층 1002호로, 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 지하철 2호선 부암역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 양호합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 법적 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 감정가는 101,000,000원이며, 건물 전용면적은 26.44㎡(약 8평)입니다.

유동화 및 공동담보 물건이라는 특성과 오피스텔 용도로 인한 세금 문제를 고려해야 하지만, 전반적으로 역세권 입지, 신축 연식, 권리상 깨끗함 등을 강점으로 가진 투자 또는 실거주 목적 물건으로 평가됩니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 2호선 부암역 인근으로 뛰어난 교통 편의성을 갖추고 있어 임대 수요 확보 및 시세 상승 기대.

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여, 유지보수 비용 부담이 적고 주거/업무 쾌적성 높음.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 대항력 없음 및 후순위 권리 소멸로, 낙찰 후 권리 관계에 따른 추가 부담 없음.

* 편리한 생활 환경: 주변 상업시설 및 주거시설 밀집 지역으로 생활 인프라 이용이 용이.

8. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 101,000,000원입니다.

건물 전용면적 26.44㎡(약 8평) 기준으로, 주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 매매 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

검색된 자료에 따르면, 유사 면적(26.44㎡)의 오피스텔 전세 실거래가는 2022년 06월 기준 9000만원 수준이었으며, 2019년~2023년 사이 8,500만원에서 140,000,000원 사이의 거래가 있었습니다.

이는 건물의 층수, 향, 내부 상태, 단지 내 선호도 등에 따라 달라질 수 있습니다.

입찰 예정자는 본 건과 유사한 조건의 매물 시세를 추가적으로 조사하고, 본인의 자금 계획 및 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

현재 감정가가 시장 가격 대비 적정한 수준인지, 또는 저평가되었는지 여부에 따라 입찰 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

향후 시세 전망 및 주변 개발 계획 등을 고려하여 보수적으로 접근한다면, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.