나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [11] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 개요

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (11)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구OOO (구덕신용협동조합)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 5층502호 (도로명: 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 면적

* 토지면적: 5.26㎡ (약 1.59평)

* 토지지분: 5.259933934602679㎡ (약 1.59평)

* 건물면적: 26.44㎡ (약 8.00평)

* 건물지분: 26.44㎡

* 건물 정보

* 구조: 철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 5층 502호

* 사용승인일자: 2019년 2월

* 이용상태: 업무시설 (오피스텔)

* 설비: 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등

* 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 97,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 주위 환경

* 본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하며, 해당 단지는 1개동 43개호로 구성된 오피스텔 건물입니다.

* 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통 상황

* 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지하철 2호선 부암역이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지 자체 지반은 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형으로 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사성진에스제이 (2019-03-12)

* 근저당: 구덕신용협동조합 (채권액 3,840,000,000원, 말소기준권리, 2019-03-12)

* 소유권 이전: 우창기 외 1명 (2019-04-15)

* 주택임차권: 신예지 (채권액 89,000,000원, 2021-05-03 전입/확정, 말소 예정)

* 임의경매: 구덕신용협동조합 (채권액 3,356,647,531원, 2024-07-09, 말소 예정)

* 지분가압류: 소상공인시장진흥공단 (채권액 10,634,157원, 2024-09-25, 말소 예정)

* 등기부 채권 총액: 3,939,634,157원

* 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 89,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2021-05-03

* 확정일자: 2021-05-03

* 배당신고일자: 2024-08-02

* 대항력: 없음

* 권리 인수 여부

* 본 경매 물건은 말소기준권리(근저당) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리분석상 안전한 물건입니다.

* 임차인 신예지 씨는 대항력이 없으며, 임차권 등기 또한 말소 예정이므로 보증금 89,000,000원을 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 시설

* 본건 인근에 서면중학교가 있으며, 단지 주변으로 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 부산진구는 상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로, 다양한 상권과 시설을 이용할 수 있습니다.

* 업종 분석

* 본 물건은 업무시설(오피스텔) 용도로 이용되고 있으며, 주변 근린생활시설과의 연계를 통해 소규모 사업 운영이나 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설

* 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 부산진구 내 다양한 상업 시설 및 문화 시설 접근이 용이합니다.

* 교육시설

* 서면중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 특이사항 및 주의사항

* 본건은 유동화 물건으로, 공동 담보로 묶여 경매 진행되었습니다.

* 감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되었으므로, 낙찰 후 임차인과의 관계, 명도 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액이 약 39.4억원에 달하나, 이는 말소기준권리 이하 권리들이 소멸되므로 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

* 혐오시설 유무

* 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지역 정보를 고려할 때, 본건 소재지 인근에 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 조사를 통해 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 신축 연도가 비교적 짧고(2019년 사용승인), 부산진구라는 도심 지역에 위치하여 입지적 장점을 가집니다.

* 권리분석상 깨끗하며 인수할 권리나 보증금이 없어 낙찰자가 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 오피스텔로서 임대 수익을 기대할 수 있으며, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 다만, 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요하며, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 부산 도심 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 투자 위험이 낮습니다.

* 합리적인 가격으로 매입 시 시세 차익 및 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

* 본건과 유사한 부산광역시 부산진구 부암동 일대의 오피스텔 시세는 해당 면적 기준으로 2024년 현재 약 110,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. (시세 정보 조사 결과 기반)

* 예상 입찰가 산정

* 감정가 97,000,000원과 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 권리분석상 인수되는 금액이 없고, 임대 관계 미상임을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 최적의 입찰가는 105,000,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.