나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [20] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 사건번호: 부산지방법원 2024타경58441

3. 소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12, 8층 801호

4. 용도: 오피스텔 (업무시설)

5. 감정가: 111,000,000원

6. 토지면적: 5.77㎡ (약 1.75평)

7. 건물면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

8. 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

9. 경매구분: 부동산 임의경매

10. 채권자: 구덕신용협동조합 (구OOO)

11. 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1. 1입지조건

2. 위치: 부산광역시 부산진구 부암동 소재, 서면중학교 서측 인근에 위치합니다.

3. 주변환경: 본 건물은 1개동 43개호로 구성된 오피스텔 단지이며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

4. 교통: 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 건축년도: 2019년 2월 사용승인되었습니다.

6. 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 8층 801호입니다.

7. 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

1. 2권리분석

2. 말소기준권리: 2019년 3월 12일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

3. 소멸예정 권리:

* 을2: 전세권설정 (조진용, 2020-10-27) - 말소 예정

* 을3: 상가건물임차권 (조진용, 2024-01-24) - 말소 예정

* 갑5: 임의경매개시결정 (구덕신용협동조합, 2024-07-09) - 말소 예정

* 갑6: 가압류 (소상공인시장진흥공단, 2024-09-25) - 말소 예정

4. 인수되는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권으로 기재되어 있으나, 비고란이 비어있어 특별히 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

5. 임차인 현황:

* 임차인: 조진용 (조 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-16

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

6. 등기부채권 총액: 4,070,634,157원

1. 3상권분석

2. 주변 입지: 본건이 위치한 부산진구 부암동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나인 서면과 인접하여 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

3. 상업시설: 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 부암역이 위치하고 있어 유동인구가 많으며, 서면중학교 인근으로 주거 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4. 개발 호재: 시민공원과 인접해 있어 공원 이용이 편리하며, 주변 재개발 및 도시정비 사업 구역과의 연계성도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 혐오시설: 현재 검색된 정보로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1. 4생활정보

2. 교통: 부산 지하철 2호선 부암역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이를 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

3. 편의시설: 인근에 마트, 병원, 학교 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

4. 교육시설: 서면중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1. 5잠재적 리스크

2. 유동화 물건 및 공동담보: '유동화 물건', '공동담보' 표기는 채권의 유동화 또는 여러 담보물에 대한 경매 진행 가능성을 시사하며, 이는 경매 과정의 복잡성을 증가시키거나 낙찰 후 추가적인 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

3. 임대차 관계: 임차인 조진용 씨는 대항력이 없으므로 보증금은 인수되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계 미상으로 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

4. 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 40.7억원으로 감정가 1.11억원에 비해 매우 높아, 경매 절차의 진행이나 낙찰 후 채권 관련 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1. 6종합 의견

2. 본 물건은 부산진구 부암동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다.

3. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물에 속하며, 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

4. 권리분석상 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

5. 다만, 매우 높은 채권 총액과 유동화/공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1. 7투자 포인트

2. 역세권 입지: 지하철 2호선 부암역 역세권으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

3. 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리가 잘 되어 있을 가능성이 높습니다.

4. 명도 용이: 임차인에게 대항력이 없어 명도에 따른 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

5. 주변 개발 가능성: 시민공원 인근 및 상권 발달 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1. 8예상 입찰가

2. 감정가: 111,000,000원

3. 주변 시세 분석:

* 부산진구 부암동 일대 오피스텔 시세는 건물별, 면적별로 다양하지만, 28.98㎡ (약 8.77평) 전용면적의 경우, 과거 실거래가 기준으로 1억 7천만원에서 2억 8천만원 선의 분포를 보였습니다.

* 최근 2026년 3월 기준, 부산진구 부암동 '시민공원일동미라주시티' 전용 31㎡ 매물이 2억원대에 거래된 사례가 있습니다.

* '서면동일타워스위트원룸오피스텔'의 경우, 전용 30.75㎡ 타입이 2026년 3월 7,500만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 시세보다 낮은 가격일 수 있으며, 2024년 4월에는 8,000만원에 거래된 사례도 있습니다.

* 다만, 본 건의 감정가는 1.11억원으로, 조사된 유사 면적의 최근 시세보다 낮게 책정되어 있습니다. 이는 채권 총액이 매우 높기 때문으로 추정됩니다.

4. 낙찰가율 고려: 일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 물건은 감정가 대비 채권 총액이 비정상적으로 높아 낙찰가율 산정에 주의가 필요합니다.

5. 예상 입찰가 산정:

* 임차인 보증금 인수 금액: 0원

* 본건의 감정가는 1.11억원으로, 주변 시세 대비 낮은 편입니다.

* 높은 채권 총액(약 40.7억원)은 낙찰가에 직접적인 영향을 주지는 않으나, 경매 절차의 원활성이나 잠재적 위험 요소를 고려해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가 대비 80% 수준으로 예상 입찰가를 산정하면 약 88,800,000원 입니다.

* 하지만 주변 시세가 1.7억~2.8억 범위임을 감안할 때, 감정가 자체는 매우 낮게 책정된 것으로 보입니다. 만약 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 따라서, 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 가치를 재평가한 후, 감정가보다 높은 선에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 1억 1천만원 초과 시에는 신중한 판단이 필요합니다.

* 권장 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 110,000,000원 (현장 조사 및 시세 재확인 후 최종 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.