나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [23] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (23)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOO

2.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 8층 804호 (신주소: 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 804호)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 8층 804호

사용승인일자: 2019년 2월 21일

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 9.42㎡ (약 2.85평)

건물면적: 47.37㎡ (약 14.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 181,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동에 소재하며, 서면중학교 서측 인근에 위치합니다. 해당 단지는 1개동 총 43개호로 구성된 오피스텔이며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

소형 차량의 접근은 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 현재 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 물건의 동측으로는 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 85m, 최고 높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (구덕신용협동조합, 2019.03.12 접수, 3,840,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되어, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023.03.24

확정일자: 2023.03.07

배당신고일자: 2024.06.10

대항력: 없음

임차인 조 는 대항력이 없으므로, 보증금 140,000,000원은 본 경매 절차에서 인수되지 않습니다. 배당 절차를 통해 변제받을 것으로 예상되나, 배당받지 못하는 금액이 발생하더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부상 말소 예정인 권리로는 주택임차권 (조희재), 가압류 (이태인), 임의경매개시결정 (구덕신용협동조합), 지분가압류 (소상공인시장진흥공단) 등이 있습니다. 등기부채권 총액은 4,090,634,157원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 부산진구 부암동은 부산 서면과 인접하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 지하철 2호선 부암역 역세권을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 오피스텔 및 다양한 주거 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 곳입니다.

4.2. 주변 오피스텔 및 상가 현황

본건이 속한 포레시티#7 오피스텔은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 주변의 근린생활시설과 함께 안정적인 상권 유지에 기여하고 있습니다.

4.3. 편의시설 및 혐오시설

인근에 서면중학교가 위치하며, 부산진구청, 대형마트(홈플러스, 롯데마트 등), 백화점(서면역 인근) 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다. 현재까지 파악된 바로는 본 물건 인근에 심각한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용이 편리하며, 다양한 식당, 카페, 상점 등 근린생활시설 또한 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 서면중학교가 위치하며, 초등학교 및 고등학교 등 통학 가능한 학교가 다수 분포하고 있습니다.

5.3. 문화/여가시설

서면 지역의 다양한 문화 시설(영화관, 공연장 등) 및 여가 시설 접근이 용이하며, 인근 공원 등을 통한 휴식 공간 활용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

비록 역세권 및 상업지구의 장점을 가지고 있으나, 신축 오피스텔의 특성상 일시적인 공실 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 임대 관계가 미상인 점은 현황 파악 시 주의가 필요합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

다수의 채권 및 채무 관계가 등기부에 존재하였으나, 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 부담되는 권리사항은 없을 것으로 보입니다.

6.3. 지역 개발 및 시장 변동성

향후 부산진구 지역 개발 계획이나 전반적인 부동산 시장 변동에 따라 건물 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축이나 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 부암동의 부산지하철 2호선 부암역 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔입니다. 우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 주변 상업 및 주거 지역과의 시너지 효과로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다. 권리관계는 말소기준권리에 따라 대부분 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 채권 총액이 높다는 점은 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 프리미엄

부산지하철 2호선 부암역과 인접하여 교통 편의성이 뛰어나며, 이는 오피스텔의 핵심 가치인 임대 수요 확보에 유리하게 작용합니다.

8.2. 신축 오피스텔

2019년 사용승인된 건물로, 내부 시설 및 유지관리 측면에서 장점을 가지며, 비교적 젊은 수요층의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.3. 안정적인 임대 수요

부암동 및 인근 서면 지역의 상업 및 업무 시설 발달로 인해 꾸준한 오피스텔 임대 수요가 뒷받침될 것으로 보입니다.

8.4. 잠재적 시세 상승 가능성

향후 지역 개발 호재 및 부산 부동산 시장의 회복세에 따라 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건(전용면적 약 47.37㎡)과 유사한 평형대의 오피스텔에 대한 최근 시세 분석 결과, 부산진구 부암동 지역의 비슷한 오피스텔은 약 1억 7천만원에서 2억 2천만원 수준에서 거래되고 있습니다. 특히, 포레시티#7과 유사한 시기의 건물인 온천동 포르테시티의 경우 2024년 2월 28평형이 2억 2천만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 부산 부암동 지역의 오피스텔에 대한 전반적인 시세 정보는 2억원 내외로 형성되어 있으며, 꾸준한 임대 수요를 고려할 때 경쟁력 있는 가격대를 형성할 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 감정가는 181,000,000원입니다. 시장 시세 및 경쟁 상황을 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

따라서, 190,000,000원 ~ 200,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

(인수 보증금 0원 고려)

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.