나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [24] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경58441 (24) 부산지방법원 부동산 임의경매 물건으로, 부산광역시 부산진구 부암동 129-12번지 9층 901호에 소재하는 오피스텔입니다.

감정가는 111,000,000원이며, 토지 면적은 5.77㎡(약 1.74평), 건물 면적은 28.98㎡(약 8.77평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 채권자는 구OOO (구덕신용협동조합)입니다.

특이사항으로는 유동화 물건 및 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하며, (통칭)포레시티 #7 9층 901호에 해당합니다.

주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 동측으로는 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

건축물은 2019년 2월 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물 중 9층에 위치하며, 전유면적은 28.98㎡입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 3월 12일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 조 씨는 2019년 4월 19일에 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 3,960,634,157원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 부산진구 부암동은 부산의 주요 중심지인 서면과 인접하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

오피스텔, 공동주택 등 주거 시설과 함께 업무 시설이 혼재되어 있어, 소규모 사업체나 1인 가구의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 서면중학교가 위치하고 있으며, 서면 인근으로 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

교통 측면에서는 지하철 2호선 부암역을 도보로 이용 가능하여 부산 시내 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있어, 실제 주거용으로 사용 시 관련 법규 및 세금 문제가 발생할 수 있습니다.

건축물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축이나, 향후 건물 유지보수 및 관리에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역 등 건축 및 개발에 대한 규제가 존재합니다.

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사하므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

주변 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 혐오시설 존재 여부는 직접 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부암동에 위치한 신축급 오피스텔로, 지하철역과의 접근성이 좋고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지 조건을 가지고 있습니다.

권리상 인수 부담이 없으며, 임차인의 대항력도 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 고려하여 권리 관계를 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

* 편리한 교통: 지하철 2호선 부암역을 도보로 이용 가능합니다.

* 우수한 입지: 부산의 중심 상업 지구인 서면과 인접하여 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

* 활용도 높은 면적: 28.98㎡의 소형 면적으로 1~2인 가구 또는 소규모 사무실로 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 111,000,000원입니다.

이는 2026년 6월 4일 기준으로 평가된 금액이며, 현재 시점의 정확한 시세는 추가적인 조사가 필요합니다.

임차인 조 의 보증금 110,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

채권 총액이 높은 점과 물건의 특수성을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

현 시세 조사 결과에 따라 다르지만, 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라 100,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 제안합니다.

본 예상 입찰가는 일반적인 분석이며, 실제 경매 진행 상황 및 시장 변동성에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.