나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [22] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (22)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12, 8층 803호 (포레시티 #7)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 8층 803호

사용승인일자: 2019년 2월 21일

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 112,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.81㎡ (약 1.76평)

토지 지분: 5.810993579037226㎡ (약 1.76평)

건물면적: 29.21㎡ (약 8.84평)

건물 지분: 29.21㎡ (약 8.84평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하며, (통칭)포레시티 #7 건물 내 803호입니다. 해당 오피스텔 단지는 1개동 총 43개 호실로 구성되어 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 지하철 2호선 부암역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

본건 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 건물 동측으로는 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 85m, 최고 높이 120m), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정수미

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-01

* 확정일자: 2021-03-09

* 배당신고일자: 2023-07-03

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기 또한 말소 예정으로 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사성진에스제이 (2019.03.12.)

* 근저당권: 구덕신용협동조합 (채권최고액 3,840,000,000원, 2019.03.12.) - 말소기준권리

* 소유권이전: 우창기외 1명 (2019.04.15.)

* 주택임차권: 정수미 (100,000,000원, 2021.04.01. 전입, 2021.03.09. 확정) - 말소

* 임의경매: 구덕신용협동조합 (3,356,647,531원, 2024.07.09.) - 말소

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (10,634,157원, 2024.09.25.) - 말소

3.3. 권리분석 종합 의견

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 특히, 채권 총액이 3,950,634,157원에 달하나, 말소기준권리인 구덕신용협동조합의 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 소멸됩니다. 임차인 정수미 씨의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 따라서 본 경매 물건은 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 부산진구 부암동은 번화가인 서면과 인접하여 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 주변은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 근린생활시설 등이 혼합되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있을 것으로 예상되며, 대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 주요 상권으로의 접근성이 좋습니다. 특히, 도보권 내 또는 대중교통으로 쉽게 접근 가능한 서면 상권은 다양한 쇼핑, 문화, 편의시설을 이용할 수 있는 이점이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에는 서면중학교가 소재하고 있습니다.

5.2. 교통 및 편의 시설

* 교통: 지하철 2호선 부암역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 인접한 서면 지역의 발달된 인프라를 활용할 수 있습니다.

5.3. 주거 환경

주변이 오피스텔, 공동주택 등이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있으며, 일부 지역은 도시재생 사업 등을 통해 주거 환경 개선이 이루어지고 있는 곳도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 물건

본건은 유동화 물건이며 공동담보로 설정된 내역이 있습니다. 이는 복잡한 금융 구조를 가질 수 있음을 시사하나, 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 것으로 정리되었습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

보고서에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 현재 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있으나, 제공된 정보 상으로는 임차인 정수미 씨의 권리 관계가 명확히 정리되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 부산진구 부암동 129-12, 8층 803호(포레시티 #7)는 2019년에 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 전용면적 약 8.84평(29.21㎡)의 소형 오피스텔입니다. 부산 지하철 2호선 부암역과 인접하여 교통이 편리하며, 서면 상권과도 가까워 입지 조건이 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 인수할 권리 부담이 없는 깨끗한 상태입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다. 신축 연식, 우수한 교통 환경, 명확한 권리 관계 등을 고려할 때 투자 또는 실거주 목적 모두 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식: 2019년 준공으로 비교적 신축급 오피스텔입니다.

* 우수한 교통망: 부산 지하철 2호선 부암역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 상권: 부산의 주요 상권 중 하나인 서면과 가까워 생활 및 상업 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 낙찰 후 인수할 권리 사항이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 소형 평형: 1~2인 가구의 실거주 또는 소액 투자에 적합한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 112,000,000원입니다.

제공된 정보에는 해당 오피스텔의 최근 실거래가 또는 주변 유사 오피스텔의 상세 시세 정보(JSON 데이터)가 포함되어 있지 않아, 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 제약이 있습니다.

일반적으로 오피스텔 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 70% ~ 90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 이는 물건의 상태, 시장 상황, 경쟁률 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

본건의 경우, 신축 연식과 좋은 입지 조건, 명확한 권리 관계 등을 고려할 때 감정가 수준에서 또는 약간의 할인율을 적용하여 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 해당 건물 또는 인근 유사 건물의 최근 매매 사례, 전월세 시세, 공실률 등을 추가적으로 조사하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다. 본 물건의 경우, 감정가 112,000,000원을 기준으로 시장 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.