나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [17] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 부산광역시 부산진구 부암동 129-12번지 7층702호에 소재한 오피스텔입니다. 해당 건물은 (통칭)포레시티 #7으로, 1개동 13층 규모에 총 43개 호실로 구성되어 있습니다. 건물은 2019년 2월에 사용승인을 받았으며, 철근콘크리트구조입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 5.26㎡ (약 1.59평)이며, 토지 지분 또한 5.26㎡ (약 1.59평)입니다. 건물 면적은 26.44㎡ (약 8.00평)이며, 건물 지분도 동일하게 26.44㎡ (약 8.00평)입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

본 건의 감정가는 101,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다. 채권자는 구OOO입니다. 특이사항으로는 유동화 물건 및 공동 담보 물건에 해당됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

소형 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 2호선 부암역이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건은 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부상 주요 권리로는 2019년 3월 12일 구덕신용협동조합의 근저당권(말소기준권리, 3,840,000,000원)이 설정되었으며, 이후 소유권 이전, 주택임차권, 임의경매, 가압류 등이 설정되었습니다. 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들은 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 3,939,634,157원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김경미 씨가 확인되었습니다. 보증금은 89,000,000원이며 차임은 없습니다. 전입일자 및 확정일자는 2021년 5월 4일입니다. 배당신고일자는 2024년 4월 4일이며, 대항력은 없습니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 부산진구 부암동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집한 도심 지역입니다. 서면중학교 인근에 위치하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상권 발달 가능성이 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세 동향

본 건과 유사한 면적(26.44㎡)의 오피스텔의 경우, 2023년 03월 전세 거래가 90백만원(13층)에 이루어진 사례가 있습니다. 또한, 2021년 06월에는 26.44㎡ 면적의 전세가 89백만원(3층)에 거래되었습니다. 전반적으로 해당 면적대의 오피스텔 전세가는 8,500만원에서 14,000만원 사이에서 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다. 매매 시세에 대한 구체적인 데이터는 제한적이나, 인근 지역의 오피스텔 매매 동향을 볼 때 안정적인 시세 수준을 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에는 시내버스정류장 및 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 건물 설비

건물은 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 건은 유동화 물건 및 공동 담보 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 분석이 요구될 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 물건 특성 관련 리스크

'임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 임차인이 있는지 여부 및 그 조건에 대한 확인이 필요합니다. 다만, 임차인 현황에서 확인된 김경미 씨는 대항력이 없는 것으로 판단되어 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부암동에 위치한 오피스텔로, 지하철 2호선 부암역을 이용할 수 있는 교통 요지에 있습니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 주변에 생활 편의시설이 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 활용 가치가 있습니다. 권리상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 지하철 2호선 부암역 역세권으로 우수한 교통 여건

* 주변에 생활 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어진 입지

* 권리상 인수 부담이 없을 것으로 예상됨

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 101,000,000원입니다. 유사 면적(26.44㎡) 오피스텔의 최근 전세가는 89백만원에서 90백만원 수준으로 거래되었습니다. 매매 시세에 대한 정확한 정보는 제한적이나, 감정가 대비 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 현재 시점에서 해당 물건의 시세 하한선을 약 8,500만원에서 9,000만원으로 추정해 볼 수 있으며, 이에 따라 보수적인 최저 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 80,800,000원에서 90,900,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 본건은 유동화 물건 및 공동 담보 물건으로, 실제 현장 조사 및 권리 관계에 대한 최종 확인 후 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.