나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [21] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

• 사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (21)

• 소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12, 8층 802호 (도로명 주소: 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19 (부암동))

• 용도: 오피스텔 (업무시설)

• 감정가: 101,000,000원

• 토지면적: 5.26㎡ (약 1.59평)

• 토지 지분: 5.26㎡ (약 1.59평)

• 건물면적: 26.44㎡ (약 7.99평)

• 건물 지분: 26.44㎡ (약 7.99평)

• 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 구OOO

1.1. 입지조건

2

• 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부암동에 소재하며, 서면중학교 서측 인근에 위치합니다. (통칭)포레시티#7 단지는 1개동 43개 호실로 구성된 오피스텔이며, 주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

• 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 8층 802호입니다. 건물 사용승인일자는 2019년 2월로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 스톤코트 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 시공되었습니다.

• 교통상황: 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

• 토지 이용상태: 자체 지반은 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

• 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접해 있습니다.

• 토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

• 주변 시설: (지도 검색 결과) 지하철 2호선 부암역이 도보 거리에 있으며, 서면중학교 등 교육시설과 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 인근에 분포하고 있습니다. 주변에 혐오시설은 특별히 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

2

• 말소기준권리: 을1 근저당권 (구덕신용협동조합, 2019-03-12 접수, 3,840,000,000원) 입니다.

• 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당권 (말소기준권리)

* 을2 주택임차권 (민유진, 보증금 85,000,000원)

* 갑5 임의경매 (구덕신용협동조합)

* 갑6 2번 우창기 지분 가압류 (소상공인시장진흥공단)

• 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

• 임차인 현황:

* 임차인: 민유진

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-02-08

* 배당신고일자: 2024-07-23

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

• 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2

• 본건이 위치한 부산진구 부암동 일대는 오피스텔, 주거 시설, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 상업 및 주거 지역입니다.

• 지하철 2호선 부암역을 중심으로 교통이 편리하며, 주변에 다양한 상권이 형성되어 있어 유동인구가 비교적 풍부합니다.

• 건물은 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있으며, 주변의 직장인 및 지역 주민들을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

• 임대 관계는 미상이나, 유사 면적의 오피스텔 임대 시세를 고려할 때 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

2

• 주변에 서면중학교 등 교육시설이 위치해 있으며, 대형 병원, 마트, 백화점 등은 지하철을 이용하면 접근이 용이합니다.

• 지하철 2호선 부암역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

• 주변 지역은 비교적 주거 및 상업 활동이 활발하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

• 물건 정보에 '유동화물건', '공동담보'로 표기되어 있으나, 경매 절차 상 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

• 임차인 민유진은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 명도 진행 시 관련 절차를 철저히 확인해야 합니다.

• 건물 사용승인일자가 2019년으로 비교적 최신이지만, 13층 건물로서 공동 부분의 관리 상태는 별도 점검이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2

• 본건은 부산진구 부암동에 위치한 신축 오피스텔로서, 지하철 2호선 부암역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

• 주변으로 풍부한 생활 인프라와 교통망이 갖추어져 있어 주거 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

• 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 경매 초보자도 접근하기 용이한 물건입니다.

• 감정가가 현재 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어 시세 차익을 통한 수익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2

• 역세권 입지: 지하철 2호선 부암역 도보 이용 가능

• 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 컨디션 양호

• 권리관계 명확: 모든 권리 소멸 예정으로 낙찰자 부담 없음

• 안정적인 시세: 주변 오피스텔 시세 대비 저평가 가능성

• 편리한 생활환경: 다수의 편의시설 및 교통망 인접

1.8. 예상 입찰가

2

• 본건의 감정가는 101,000,000원입니다.

• 현지 부동산 시세 조사 결과, 유사 면적(26~29㎡)의 오피스텔 매매가는 대략 120,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 파악됩니다.

• 감정가가 현재 시세보다 낮게 형성된 것으로 보이며, 이러한 경우 통상적인 낙찰가율(시세의 80~90%)을 적용하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

• 현재 시세를 130,000,000원으로 가정하고, 적정 낙찰가율 85%를 적용 시 예상 입찰가는 약 110,500,000원 수준이 됩니다.

• 따라서, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 시세 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

• 주의: 인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.