나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [15] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (15)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 6층603호

물건종별: 오피스텔

감정가: 112,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.81㎡ (약 1.76평)

토지 지분: 5.810993579037226㎡

건물면적: 29.21㎡ (약 8.84평)

건물 지분: 29.21㎡

전용면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

1.3. 기타 기본 정보

건축연도: 2019년 2월 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 6층 603호

주용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하며, (통칭)포레시티#7으로 불리는 오피스텔 건물 내 6층 603호입니다. 해당 단지는 1개동 43개 호실로 구성되어 있으며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본상 채권 총액은 3,945,634,157원입니다. 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 구덕신용협동조합 근저당권 (접수일자: 2019-03-12, 채권금액: 3,840,000,000원)

* 임의경매개시결정: 구덕신용협동조합 (접수일자: 2024-07-09, 채권금액: 3,356,647,531원)

* 기타 권리: 소상공인시장진흥공단 가압류 (접수일자: 2024-09-25, 채권금액: 10,634,157원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김효희

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-05-17

* 확정일자: 2019-05-07

* 배당신고일자: 2024-09-29

* 대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 김효희 씨는 대항력이 없는 것으로 판단되어 보증금 95,000,000원은 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

해당 물건이 위치한 부산진구 부암동은 주거 시설과 상업 시설이 공존하는 지역으로, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

4.2. 상권 특징

오피스텔이 다수 분포하는 지역적 특성을 보이며, 서면중학교 인근에 위치하여 교육 환경도 어느 정도 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 부암역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

서면중학교가 소재하며, 인근에 다른 학교들도 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부채권 총액이 감정가 대비 상당히 높아 채권자들의 권리행사에 따른 복잡한 법적 절차가 진행될 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

임대 관계가 미상인 점은 향후 명도 과정에서 변수가 될 수 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부암동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 지하철역 인근의 교통 이점을 가지고 있습니다. 그러나 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 높은 수준으로, 권리 관계 분석이 매우 중요하며 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 지하철역과 인접하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 향후 지역 개발 및 시장 상황에 따라 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 112,000,000원입니다. 최근 2~3년간(2021년~2023년 초) 해당 건물(부암동 129-12)의 유사 면적(28.98㎡, 29.21㎡) 오피스텔 전세 실거래가가 9,000만원에서 11,000만원 사이에서 형성되었음을 고려할 때, 당시 시세를 반영한 감정가로 판단됩니다. 현재 시점의 정확한 매매 시세를 파악하기 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요하나, 일반적으로 오피스텔의 매매가는 전세가율을 고려하여 형성됩니다. 다만, 본 건의 높은 채권 총액으로 인해 실제 경매 낙찰가는 감정가 대비 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

본 건의 권리관계를 고려하여, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하고, 최저 입찰가(감정가 112,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 90,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 예상 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.