나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [19] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2024타경58441 부동산 임의경매 사건입니다.

감정가는 181,000,000원입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12, 7층 704호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2019년 2월 21일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 7층 704호

건물 총 층수: 13층

총 세대수: 43세대

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 면적: 47.37㎡ (약 14.33평)

토지 면적: 9.42㎡ (약 2.85평)

감정평가서상 전유면적: 28.98㎡ (약 8.76평)

특이사항: 유동화 물건, 공동 담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

해당 단지는 1개동으로 총 43개 호실로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

소형 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치합니다.

지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물 외벽은 스톤코트 마감 및 모르타르 위 페인팅 등으로 마감되었습니다.

내벽은 벽지 마감, 타일 붙임 등으로 시공되었으며, 창호는 새시 창호입니다.

설비 내역으로는 위생, 개별난방, 옥내소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 노폭 약 3-4m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

말소기준권리는 2019년 3월 12일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권 (채권액 3,840,000,000원)입니다.

이후 소유권 이전, 주택임차권, 가압류, 임의경매, 가압류 등이 등기되었으나, 대부분 매각으로 소멸될 권리입니다.

등기부채권 총액은 4,090,634,157원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 곽

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-08-01

확정일자: 2019-07-16

배당신고일자: 2023-08-21

대항력: 없음

임차인 곽 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 명도 절차 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

따라서 낙찰자는 인수할 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 등이 명시될 수 있으나, 본건의 경우 특별히 기재된 사항은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건은 부산진구 부암동의 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치합니다.

오피스텔, 공동주택, 단독주택 등이 주변에 형성되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 생활 편의 및 교육 시설

인근에 시내버스 정류장과 지하철 2호선 부암역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 환경으로는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

서면중학교가 인근에 위치합니다.

4.3. 임대차 시장 동향 (임대관계 미상)

본건은 임대관계가 미상입니다.

다만, 유사 면적(47.37㎡)의 오피스텔 경우 2023년 3월 기준 최고 140,000,000원의 전세 거래가 있었습니다.

전용면적 28.98㎡의 경우 최고 110,000,000원의 전세 거래가 있었습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 특수 물건 정보 (유동화, 공동담보)

본 건은 유동화 물건이며 공동 담보 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계 및 자금 흐름에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5.2. 명도 관련 리스크

임차인 곽 은 대항력이 없으나, 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

임대 관계가 미상이므로, 현장 방문 시 추가적인 점유 관계 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 확인 필요 사항

본건의 정확한 전유면적 및 실제 이용 면적에 대한 확인이 필요합니다. 감정평가서 상 전유면적(28.98㎡)과 제공된 건물면적(47.37㎡) 간의 차이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 혐오시설 등 잠재적 리스크 요인이 있는지 확인할 필요가 있습니다. 현재까지 검색된 정보로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부암동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다.

건물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축이며, 권리 관계 또한 낙찰자가 인수할 부담이 없어 안전한 물건으로 보입니다.

다만, 유동화 및 공동 담보 물건이라는 특수성을 고려해야 하며, 임대 관계 미상 및 면적 차이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권(부암역) 인접 및 편리한 대중교통 접근성

* 비교적 신축 건물 (2019년 사용승인)

* 권리상 인수 부담 없는 안전한 물건

* 부산진구의 중심 상권 접근성 용이

* 약 14.33평의 실사용 면적 (건물면적 기준)

8. 예상 입찰가 산정 방식 (시장 조사를 통한 추정 필요)

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시점에서의 정확한 주변 시세 조사가 필수적입니다.

현재 제공된 감정가 181,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시세, 유사 물건의 최근 실거래가, 공실률, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

특히, 부산진구 부암동 지역 내 포레시티 #7 오피스텔의 유사 면적(47.37㎡ 또는 전용면적 28.98㎡)의 매매 시세를 조사하여, 감정가 대비 적정 낙찰가율을 산정하는 것이 중요합니다.

다만, 현재 보유한 정보만으로는 구체적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70% ~ 120% 범위에서 결정되지만, 물건의 특성, 시장 상황, 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.