나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [12] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 상세 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (12)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 5층503호

건물구분: 오피스텔

감정가: 107,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 5층 503호

사용승인일자: 2019년 2월 21일

토지면적: 5.81㎡ (약 1.76평)

건물면적: 29.21㎡ (약 8.84평)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

3. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티 #7 건물 내 503호입니다.

단지는 1개동, 총 43개 호실로 구성되어 있으며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 복합 상업 및 주거지역입니다.

교통상황은 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측으로 노폭 약 3-4m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역에 해당합니다.

4. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2019년 3월 12일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 근저당권, 주택임차권(이종민), 임의경매, 가압류 등이 있습니다.

채권자 구OOO (구덕신용협동조합으로 추정)이 신청한 임의경매 사건입니다.

이종민 임차인이 존재하나, 해당 주택임차권(을2)은 말소 예정으로 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원).

임차인 현황:

* 임차인: 이종민

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 130,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023-02-28

* 확정일자: 2023-02-08

* 대항력: 없음

5. 상권분석

본건이 위치한 부산진구 부암동 지역은 서면 지역과 인접하여 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

주변에 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 용이합니다.

교통의 요지인 부암역(지하철 2호선) 및 다수의 시내버스 노선이 운행되어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근에 서면중학교가 위치하고 있어 배후 수요가 존재합니다.

별도로 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 생활정보

건축물 자체적으로는 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에 각종 편의시설, 금융기관, 병원 등이 밀집한 서면 생활권을 공유할 수 있습니다.

대중교통 접근성이 우수하여 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

건축물대장상 특수물건 정보에 "유동화물건, 공동담보"로 기재되어 있습니다.

토지이용계획상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등의 규제를 받습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부암동에 위치한 신축 오피스텔(2019년 준공)로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

권리 분석 결과, 인수해야 할 부담이 없는 것으로 보이며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 확인되었습니다.

현재 감정가는 107,000,000원이며, 이는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

유동화물건, 공동담보 등의 특이사항이 있으나, 권리 소멸에 문제는 없어 보입니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 관리 상태 양호 예상.

* 부암역 역세권으로 임대수요 및 환금성 우수.

* 권리상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

10. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 해당 면적(전용 29.21㎡)의 오피스텔은 현재 약 110,000,000원에서 130,000,000원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 107,000,000원으로, 이는 현 시세의 하단부에 해당합니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없고, 권리상 문제가 없는 점을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 100,000,000원에서 110,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.