나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [13] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 부산광역시 부산진구 부암동 129-12번지에 위치한 (통칭)포레시티#7 오피스텔 6층 601호입니다.

건물은 철근 콘크리트 구조로, 2019년 2월에 사용 승인되었습니다.

전유면적은 28.98㎡ (약 8.77평)이며, 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

총 13층 건물 중 6층에 해당합니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 5.77㎡ (약 1.75평)이며, 토지 지분 역시 5.765237724084178㎡ (약 1.74평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 매각 대상

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.4. 감정가

감정가는 111,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치한 (통칭)포레시티#7 단지의 한 호실입니다.

단지는 1개 동으로 총 43개의 오피스텔 호실로 구성되어 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역에 해당합니다.

인접 도로 상태는 본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접해 있습니다.

주변에서 특별히 문제될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

소형 차량의 접근은 가능합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하며, 지하철 2호선 부암역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 물건에는 이태인(개명전:이유미) 씨가 임차인으로 등록되어 있습니다.

보증금은 100,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2023년 05월 22일이고, 확정일자는 2019년 04월 26일입니다.

배당신고일자는 2023년 07월 05일입니다.

본 임차인은 대항력이 없습니다.

임대 관계는 미상으로 신고되어 있습니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 해당 없음.

3.2. 등기부요약

등기부상 소유권 보존은 2019년 03월 12일 주식회사성진에스제이 명의로 등기되었습니다.

말소기준권리인 구덕신용협동조합의 근저당권이 2019년 03월 12일에 설정되었으며, 채권 금액은 3,840,000,000원입니다. (이후 말소되었으나 경매 신청 시점의 말소기준권리입니다.)

이후 2019년 04월 15일 우창기 외 1명으로 소유권 이전이 있었습니다.

2019년 04월 15일 이태인(개명전-이유미) 씨의 주택임차권이 100,000,000원으로 등기되었습니다. (확정일자 2019-04-26, 전입일자 2023-05-22)

2024년 07월 09일 구덕신용협동조합의 임의경매 개시 결정(사건번호 2024타경58441)이 등기되었습니다.

2024년 09월 25일 소상공인시장진흥공단의 2번 우창기 지분 가압류가 10,634,157원으로 등기되었습니다.

등기부상 채권 총액은 3,950,634,157원입니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 이태인(개명전:이유미) 씨는 대항력이 없으며, 보증금 100,000,000원에 대해 인수할 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산진구 부암동에 위치하여, 주변에 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

지하철 2호선 부암역 인근으로 대중교통 접근성이 양호하며, 상업시설 이용이 편리합니다.

오피스텔 밀집 지역으로 배후 수요가 존재합니다.

다만, 해당 건물 자체의 개별 상권 분석보다는 지역적인 상권 특성을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 설비: 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 상가 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건, 공동담보 물건으로, 채권 관계 및 담보 설정 내역이 복잡할 수 있습니다. (등기부 요약에서 확인됨)

* 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (다만, 임차인 대항력 없음 확인)

* 건축 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축 건물에 속하나, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부암동에 위치한 비교적 신축급 오피스텔로, 지하철역 인근에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

등기부상 권리 관계는 복잡하게 설정되어 있었으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성과 임대관계 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

감정가는 111,000,000원이며, 전용면적 약 8.77평의 오피스텔임을 감안할 때, 주변 시세를 고려한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산진구 핵심 지역 접근성: 지하철 2호선 부암역 이용이 편리하여 부산 시내 이동이 용이합니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 대항력 없는 임차인이 존재하며, 말소기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 부담할 권리가 적습니다.

* 소형 오피스텔: 1인 가구 및 소규모 사업체에서 선호하는 전용면적입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 111,000,000원입니다.

제공된 자료 및 주변 오피스텔의 월세 시세 (전용 28~29㎡ 기준, 보증금 500~3,000만원, 월세 40~65만원 선)와 전세 시세 (전용 29.7㎡ 기준, 1억 3,000만원)를 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준이거나 소폭 상회할 가능성이 있습니다.

이러한 분석을 바탕으로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 85~95% 수준인 94,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다.

낙찰가는 실제 현장 조사, 임대 시장 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수할 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.