나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [18] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (18)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 7층703호

용도: 오피스텔

감정가: 112,000,000원

토지면적: 5.81㎡ (약 1.76 평)

건물면적: 29.21㎡ (약 8.84 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치한 (통칭)포레시티#7 건물 내 7층 703호입니다.

단지는 1개동 오피스텔 43개 호로 구성되어 있으며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 구덕신용협동조합의 근저당권(3,840,000,000원)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

소상공인시장진흥공단의 가압류(10,634,157원) 및 임차인 강보광의 주택임차권(100,000,000원) 역시 말소 대상입니다.

임차인 강보광은 전입일자(2019-05-23)보다 빠른 확정일자(2019-04-18)를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금 100,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

총 채권액은 3,950,634,157원으로, 감정가보다 훨씬 높은 금액이 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산진구 부암동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

주변에 서면중학교가 위치하고 있어 교육시설과 가까우며, 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 2호선 부암역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설: 서면중학교 등 교육시설과 다양한 상업시설이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 등기부상의 총 채권액이 상당히 높아 채무 불이행 및 경매 진행 사유가 명확합니다.

* 국지적 시세 정보 부족: 검색 결과로 특정 오피스텔 동 건물(포레시티#7)의 구체적인 매매 실거래가 정보가 충분히 확보되지 않아 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다. (다만, 유사 면적 오피스텔의 전세가가 9000만~1억 원 수준이었던 점을 참고할 수 있습니다.)

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속하는 오피스텔입니다.

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

부산 지하철 2호선 부암역을 이용할 수 있는 교통 편리성과 주변 생활 편의시설 접근성도 갖추고 있습니다.

다만, 높은 채권 총액과 정확한 시세 파악을 위한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 사용 승인으로 비교적 연식이 짧습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 강보광은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 교통: 부암역(지하철 2호선) 이용이 용이합니다.

* 안정적인 입지: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 112,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없고, 건물 연식이 짧다는 점을 고려할 때 감정가 이상에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

주변 오피스텔의 전세가 수준을 감안했을 때, 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

다만, 정확한 시세 조사를 위한 추가 분석이 필요하며, 115,000,000원 ~ 120,000,000원 선에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

이는 투자 목적, 경매 시장 상황, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.