나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [14] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유 번호: 부산지방법원 2024타경58441 (14)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12, 6층 602호 (통칭 포레시티 #7)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 101,000,000원

토지 면적: 5.26㎡ (약 1.59평)

토지 지분: 5.259933934602679㎡ (약 1.59평)

건물 면적: 26.44㎡ (약 7.99평)

건물 지분: 26.44㎡ (약 7.99평)

전용 면적: 28.98㎡ (약 8.77평) - 감정평가서 요약 기준

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 구OOO (등기부상 구덕신용협동조합 등)

특이사항: 유동화 물건, 공동 담보

건물 사용 승인일: 2019년 2월 (2019-02-21)

총 층수: 13층 (지하 1층, 지상 13층)

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재, 서면중학교 서측 인근에 위치한 (통칭)포레시티 #7 오피스텔 6층 602호입니다.

단지는 1개 동으로 총 43개 호실로 구성되어 있으며, 주변으로는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 환경으로는 소형 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측으로는 노폭 약 3-4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 85m, 최고 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 존재 여부는 별도 확인 필요)

말소기준권리는 2019년 3월 12일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 채권 총액은 약 3,970,634,157원입니다.

본 경매 사건은 2024년 7월 9일 접수된 구덕신용협동조합의 임의경매(갑7)로 진행 중입니다.

소상공인시장진흥공단의 가압류(갑8)도 등기되어 있으나 말소 대상입니다.

*임차인 현황*

- 임차인: 김상훈

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-06

확정일자: 2023-09-26

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을4, 2026-02-04 접수)으로 등기되었으나, 말소 대상입니다.

- 임차인: 홍유진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-05-20

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

*집합건물 등기부 요약*

- 소유권보존: 주식회사성진에스제이 (2019-03-12)

- 근저당권: 구덕신용협동조합 (2019-03-12, 3,840,000,000원) - 말소기준권리

- 소유권이전: 우창기 외 1명 (2019-04-15)

- 주택임차권: 김상훈 (2026-02-04, 120,000,000원) - 말소 예정

- 임의경매: 구덕신용협동조합 (2024-07-09, 3,356,647,531원) - 말소 예정

- 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2024-09-25, 10,634,157원) - 말소 예정

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 부산진구 부암동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나인 서면과 인접하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

지하철 2호선 부암역 역세권이라는 점은 직주근접을 선호하는 임차인들에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

인근에 학교가 있어 학생 및 교직원 관련 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2호선 부암역, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 쇼핑, 외식 등 이용 가능.

* 교육시설: 서면중학교, 부산진고등학교, 개성중학교 등이 인근에 위치.

* 의료시설: 종합병원 등 대형 의료 시설은 차량 이동 필요.

* 기타: 부산시민공원 등 휴식 공간 접근성 양호.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건 및 공동 담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 수반될 수 있으나, 현재 등기부 현황상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없을 것으로 보입니다.

임차인 김상훈의 경우 보증금 1억 2천만원이 있으나 대항력이 없고, 관련 주택임차권 등기도 말소 예정이므로 보증금 인수 의무는 없습니다. 하지만 배당 순위에 따라 일부 미배당금이 발생할 가능성은 배제할 수 없어, 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 방화지구, 최고 높이 제한, 상대보호구역 등 지역 규제가 존재하므로 향후 건축 및 개발 시 제한사항을 확인해야 합니다.

2019년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 장기적으로 건물 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 지역 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

부산진구 부암동에 위치한 본 오피스텔 물건은 지하철 2호선 부암역을 도보로 이용 가능한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년에 사용 승인된 신축급 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 기대되며, 주변 상업 및 주거 시설과의 조화로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

등기부상 권리 관계는 복잡하게 설정되어 있었으나, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없는 깔끔한 물건입니다.

경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 2호선 부암역 도보 5분 내외 거리.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 주거/상업 시설 밀집 지역으로 직장인, 학생 등 배후 수요 풍부.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 최신 편의 시설 및 깔끔한 내부 상태 기대.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리 말소 예정으로 명도가 순조로울 것으로 예상.

* 서면 생활권 인접: 부산의 핵심 상권인 서면의 편리함을 누릴 수 있는 위치.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 101,000,000원

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축 오피스텔이며, 지하철 2호선 부암역을 이용하기 편리한 역세권에 위치하고 있습니다. 건물 면적 약 26.44㎡ (전용 28.98㎡, 약 8평)임을 감안할 때, 본 물건의 시세는 감정가와 유사하거나 그 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

특히, 등기부상 모든 권리가 말소 예정이고 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 인수해야 할 권리나 보증금이 없다는 점은 매우 긍정적인 요인입니다.

주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가 대비 100% ~ 120% 수준으로 예상됩니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가 범위를 105,000,000원 ~ 125,000,000원으로 제시합니다.

입찰 참여 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.