나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [9] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본건은 부산광역시 부산진구 부암동 129-12에 위치한 오피스텔로, 2024타경58441(9) 사건번호로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다. (통칭)포레시티#7 건물 내 4층 403호에 해당하며, 총 13층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 본 건물의 사용승인일은 2019년 2월로 비교적 신축이며, 철근콘크리트구조입니다.

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (9)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12, 4층 403호 (포레시티#7)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 4층 403호

* 전유면적: 29.21㎡ (약 8.83평)

* 토지면적: 5.81㎡ (약 1.76평)

* 토지지분: 5.810993579037226㎡ (약 1.76평)

* 건물 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 준공: 2019년 2월

* 감정가: 107,000,000원 (1억 7백만원)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

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본건은 부산광역시 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 동 단지는 1개동, 총 43개호로 구성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

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등기부등본 요약에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2019년 3월 12일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권(3,840,000,000원)으로 확인됩니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 설정된 대부분의 권리(주택임차권, 임의경매, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담(보증금 등)은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 권경진

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2021-06-14

* 확정일자: 2021-05-10

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

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부산진구 부암동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나인 서면과 인접하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다양한 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 특히 서면중학교와 같은 교육 시설 인근에 위치하여 관련 수요도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 지하철 2호선 부암역이 인근에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설이 발달해 있어 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 서면중학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 유동화물건: 본 건은 자산유동화전문회사(SPC) 등이 보유한 자산을 기초로 진행되는 물건으로, 일반 경매와는 다소 다른 절차나 특수성이 있을 수 있어 철저한 권리 및 서류 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 건물 전체가 여러 채무와 공동으로 담보 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 권리 분석 시 확인되었으나, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대 관계 미상으로 기재되어 있었으나, 현재 임차인 권경진이 확인되었고 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 예상치 못한 임대차 분쟁 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본 건 인근에 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. (단, 주변 지역은 지속적으로 변화할 수 있으므로 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.)

1.6. 종합 의견

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본 건은 부산진구 부암동의 핵심 상권에 위치한 신축급 오피스텔로서, 입지 조건과 교통 편의성이 우수합니다. 권리관계가 비교적 명확하고, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 유동화물건이라는 특수성이 있으나, 철저한 사전 조사와 절차 준수를 통해 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 서면 생활권으로 뛰어난 교통 및 상업시설 접근성.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 가치 유지 용이.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 낙찰자 인수 부담 없음.

* 낮은 명도 리스크: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차 원활 예상.

* 꾸준한 임대 수요: 부산진구 지역 내 오피스텔의 안정적인 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 107,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 본 건과 유사한 면적과 연식의 오피스텔이 약 1억 1천만원에서 1억 3천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

경매 시장에서는 일반적으로 감정가의 85%~100% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경향을 보입니다.

본 물건은 권리관계가 명확하고 명도 부담이 적으며, 신축급 오피스텔이라는 점을 고려할 때, 감정가 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. (인수되는 보증금 없음).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.