나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [8] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (8)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 감정가: 9,700만원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 4층402호

* 건물명: (통칭)포레시티#7

* 구분: 오피스텔

* 토지면적: 5.26㎡ (약 1.59평)

* 건물면적: 26.44㎡ (약 8.00평)

* 토지/건물 지분: 토지 5.259933934602679㎡ / 건물 26.44㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 13층 건물 내 4층 402호

* 사용승인일: 2019년 2월 21일

* 건물 총세대수: 43세대

* 건축물 용도: 업무시설(오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치함.

* 주변 시설: 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 서면 지역의 상업 및 업무 기능과 인접함.

2.2. 교통 상황

* 대중교통 접근성: 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로 접근성: 소형 차량의 접근이 가능하며, 본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획

* 지역 지구: 일반상업지역, 방화지구

* 기타 제한 사항: 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2019년 3월 12일자 구덕신용협동조합 근저당권 (금 3,840,000,000원)

* 기타 권리: 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권(말소), 가압류(말소) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 말소되었거나 매각으로 소멸될 예정임. (단, 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시됨)

* 총 등기부채권액: 약 3,975,556,860원 (약 397,556만원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한승희

* 보증금: 8,500만원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019년 5월 27일

* 확정일자: 2023년 5월 9일 (등기부상 확정일자는 2019년 5월 1일로 기재되어 있으나, 임차인 현황 우선 적용)

* 대항력 유무: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인에게 대항력이 없고, 등기부상 주택임차권이 말소되었으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됨.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 부암동 일대는 부산의 주요 상권인 서면과 인접하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역임.

4.2. 임대/매매 시장 동향

* 인근 포레시티#7 및 유사 규모의 오피스텔(전용면적 약 25~30㎡)은 현 시세 기준으로 매매가 약 11,000만원 ~ 14,000만원 수준에서 거래되는 것으로 파악됨. [cite: Search Result 1, 2, 8]

* 신축 건물(2019년 준공)이라는 점과 역세권이라는 점이 긍정적인 요인으로 작용하며, 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음. [cite: Search Result 3, 5]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 다양한 쇼핑시설, 금융기관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수함.

5.2. 교육시설

* 서면중학교, 부암초등학교 등 초중교가 인근에 위치하며, 동명대학교도 근거리에 있어 교육 환경이 양호한 편임. [cite: Search Result]

5.3. 의료시설

* 부산 최대 규모 병원 중 하나인 부산가톨릭대학교 의료원(구 부산성모병원)이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치함. [cite: Search Result]

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동 담보: 채권의 유동화 및 공동 담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 본건의 경우 말소 기준 권리 이후의 권리들은 모두 말소 예정으로 분석됨.

* 임차인 대항력 부재: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 점은 긍정적이나, 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

* 주변 혐오시설: 본건 인근 반경 1km 이내에 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았음. [cite: Search Result 4]

7. 종합 의견

본건은 부산진구 부암동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 지하철 2호선 부암역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있음. 감정가는 9,700만원으로 책정되었으나, 주변 시세는 약 11,000만원 ~ 14,000만원 수준으로, 감정가 대비 잠재적 시세 차익 가능성이 있음. 등기부상 다수의 권리가 존재하나 대부분 말소 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨. 다만, 높은 총 채권액은 경매 진행 과정에서 높은 경쟁률이나 낙찰가율을 야기할 수 있는 요인이 될 수 있음.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 부암역 도보권으로 대중교통 이용이 용이함.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 노후화에 따른 수리 부담이 적음.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설, 편의시설, 교육시설, 의료시설 등이 잘 갖춰져 있어 생활 만족도가 높음.

* 낮은 명도 저항 예상: 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 시세 대비 낮게 책정되어 있어, 적절한 입찰가 산정 시 투자 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건과 유사한 면적(약 26.44㎡)의 오피스텔 매물이 부산진구 부암동 일대에서 약 11,000만원에서 14,000만원 범위에서 거래되고 있음. [cite: Search Result 1, 2, 8]

* 감정가는 9,700만원으로, 시세 하단부보다 낮게 책정되었음.

* 건물 연식(2019년) 및 입지 조건을 고려할 때, 최소 시세 하한선인 11,000만원 이상의 가치를 가질 것으로 판단됨.

9.2. 입찰가 산정

* 낙찰 예상가: 11,500만원 ~ 12,500만원

* 산정 근거:

* 감정가(9,700만원) 대비 시세(11,000만원 ~ 14,000만원)를 고려하여 보수적으로 시세 하한선보다 약간 높게 책정함.

* 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없으므로, 명도 비용을 고려하더라도 시세 범위 내에서 입찰 가능.

* 총 채권액이 매우 높으므로, 유찰 없이 진행될 가능성이 높으며, 입찰 경쟁이 있을 수 있음을 감안함.

* 투자 수익률, 명도 예상 비용, 잔금 마련 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.