나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [6] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 부산지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 부암동 129-12 3층303호

1.3. 면적

토지 면적: 5.81㎡ (약 1.76평)

건물 면적: 29.21㎡ (약 8.83평)

1.4. 용도

오피스텔 (업무시설)

1.5. 감정가

107,000,000원

1.6. 경매 종류

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하며, (통칭)포레시티#7 오피스텔 단지 내에 속해 있습니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기 이후 소유권 이전, 근저당권, 주택임차권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있었습니다. 말소기준권리는 을1 근저당권(구덕신용협동조합, 3,840,000,000원)으로 확인됩니다.

총 등기부채권액은 3,920,634,157원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 배준수 씨가 보증금 70,000,000원, 차임 200,000원에 2019년 4월 18일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 9월 27일이며, 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 개요 없음). 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 부암동 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주변에 학교, 마트 등 편의시설이 자리하고 있습니다.

4.2. 임대/매매 시세

제공된 자료에 따르면, 본건과 같은 주소지(부암동 129-12)의 29.21㎡ 면적 오피스텔의 경우 2023년 3월 기준 전세 실거래가가 9천만 원에서 1억 1천만 원 선에서 형성된 바 있습니다. 인근 유사 건물의 매물 호가가 1억 8천5백만 원 이상으로 제시되는 경우도 있으나, 이는 다른 건물의 정보입니다. 현재 시세는 변동될 수 있으므로 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서면중학교 인근에 위치하며, 주변에 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

서면중학교가 인근에 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 총액이 매우 높아 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 특수물건 정보

유동화물건, 공동담보 물건으로 경매 진행 중입니다.

6.3. 혐오시설

제공된 정보 및 관련 지역 검색 결과, 본건 소재지 주변에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 부암동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다. 2019년 준공된 신축급 건물에 속하며, 적정 면적을 가지고 있습니다. 다만, 다수의 권리가 설정되어 있고 채권 총액이 높은 편이므로 권리 분석 및 낙찰 후 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인이 있으나 대항력은 없는 상태입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 중심 지역에 위치하여 접근성 및 생활 인프라 우수

* 2019년 준공 건물로 비교적 신축에 해당

* 현재 경매 감정가가 최근 전세 실거래가 수준과 유사하여 시세 대비 저평가 가능성 존재

9. 예상 입찰가

감정가 107,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 유사 면적 오피스텔의 전세 실거래가 범위를 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특성과 높은 채권 총액을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.