나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [7] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 4층401호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 사용승인일: 2019년 2월

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.77㎡ (약 1.75평)

토지지분: 5.765237724084178㎡ (약 1.75평)

건물면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

건물지분: 28.98㎡ (약 8.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. 해당 단지(포레시티 #7)는 1개동 43개 호실로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형으로 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존 등기 이후 소유권이전이 있었으며, 근저당권(구덕신용협동조합, 3,840,000,000원)이 말소기준권리로 등재되어 있습니다. 주택임차권(김영기, 95,000,000원)이 등재되었으나 말소 예정입니다. 임의경매 개시결정(구덕신용협동조합, 3,356,647,531원) 및 가압류(소상공인시장진흥공단, 10,634,157원)도 등기되어 있습니다. 총 등기부채권액은 3,945,634,157원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-04-22

확정일자: 2019-04-16

대항력: 없음

배당신고일자: 2024-07-24

3.3. 권리분석 요약

본건의 말소기준권리인 구덕신용협동조합의 근저당권 외 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 김 씨는 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 부산 서면 도심권에 인접하며, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역에 위치합니다. 부산 시민공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 발달해 있어 임대 수요 확보에 유리할 것으로 판단됩니다. 또한, 롯데마트, 트레이더스 홀세일 클럽 등 대형 편의시설이 인근에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데마트 부산점, 트레이더스 홀세일 클럽 서면점이 차량 이용 시 근거리에 위치하여 편리한 쇼핑이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 서측 인근에 서면중학교가 있으며, 부산진중학교, 동평중학교 등 교육 시설이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

총 채권액이 약 39억원에 달하여 채권 총액 대비 감정가가 낮게 책정된 점을 고려해야 합니다. 다만, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 명도 관련 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 특이사항

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 통상적인 경매 물건과 동일한 절차로 진행되지만, 채권 구조의 복잡성으로 인한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 폐가가 방치되어 우범화 우려가 있다는 기사가 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 부암동 소재 신축급 오피스텔로, 서면 도심 접근성이 좋고 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지입니다. 건물 상태 및 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 채권 총액은 높으나, 권리 분석상 매수인이 인수하는 부담은 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 서면 도심 인근으로 직주근접 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 명도 부담 없음: 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 추가 비용이나 번거로움이 예상되지 않습니다.

* 상업지역: 일반상업지역으로 향후 개발 가능성 또는 임대 수요 유지에 긍정적입니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 조사 결과, 부산진구 부암동 일대의 유사 오피스텔(전용면적 약 28~30㎡)은 평당 약 1,000만원에서 1,500만원 수준에서 거래되고 있습니다. 본건의 전용면적이 약 8.77평임을 감안할 때, 감정가(106,000,000원)는 현재 시장가 범위의 하단에 위치하고 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 감정가의 102% ~ 108% 수준인 약 108,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 현재 시세를 기준으로 한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.