나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [5] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (5)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 3층302호

건물명칭: (통칭)포레시티#7

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 97,000,000원

토지면적: 5.26㎡ (약 1.59평)

건물면적: 26.44㎡ (약 8.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구덕신용협동조합 (등기부상 근저당권자이자 임의경매 신청인)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건축물 정보

준공일자: 2019년 2월 (사용승인일자: 2019년 2월 21일)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 302호

외벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등

내벽: 벽지마감, 타일붙임 등

창호: 새시 창호 등

설비: 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하며, (통칭)포레시티#7은 1개동 43개호로 구성된 오피스텔 단지입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

토지 형상은 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 3월 12일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강나영

보증금: 89,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 30일

확정일자: 2021년 6월 8일

배당신고일자: 2023년 9월 7일

대항력: 없음

비고: 강나영 임차인의 주택임차권은 2023년 9월 7일 접수된 근저당권(말소기준권리)보다 늦게 설정되었으며, 등기부상 말소 예정 권리로 기재되어 있어 대항력이 없습니다. 따라서 임대차 보증금 89,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 3,939,634,157원입니다. (주채무, 가압류 등 포함)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등은 없는 것으로 파악됨)

4. 상권분석

주변에 다수의 오피스텔 및 공동주택이 있어 주거 수요가 있으며, 근린생활시설이 위치하여 배후 상권을 형성하고 있습니다. 지하철 부암역 인근으로 유동인구가 존재하며, 서면 상권과의 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 부암역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능

* 교육: 서면중학교, 부암초등학교 등 교육시설 인접

* 편의시설: 롯데마트 부산점, 트레이더스 홀세일 클럽 서면점 등 대형 마트 및 부산시민공원 인접

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 본 물건은 유동화 자산으로 관리되고 있으며, 공동담보로 묶여 있는 물건이므로 경매 진행 및 배당 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 임의경매로 진행되어 매각으로 인한 권리 소멸에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 임차인 대항력 없음: 임차인 강나영은 대항력이 없으므로 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 하지만, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 임대인에게 추가적인 법적 다툼이 발생할 수 있습니다. (이 경우 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없습니다.)

* 감정가 대비 높은 채권 총액: 감정가는 9천 7백만 원이나, 등기부상 채권 총액은 약 39억 원으로 매우 높습니다. 이는 경매 시 최저매각가격 결정에 직접적인 영향을 주지는 않으나, 낙찰 후 잔금 납부 및 물건 처분 시 시장 상황에 따라 차이가 클 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 부암동의 소형 오피스텔로, 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 지하철 부암역 및 시내버스정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 롯데마트, 트레이더스, 부산시민공원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 유동화 물건이라는 특수성이 있으나, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신식 건물입니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 부암역 역세권이며, 대형 마트 및 공원이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 소형 평형: 1인 가구 및 투자용으로 수요가 꾸준한 소형 평형대입니다.

* 임차인 대항력 없음: 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 97,000,000원입니다. 인근 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 해당 면적(26.44㎡)의 경우 일반적으로 100,000,000원 ~ 120,000,000원 내외의 거래가 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 인수되는 보증금이 없고 건물 상태 및 입지 조건을 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 시세 동향을 바탕으로 한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 경쟁 입찰자 수, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.