나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [4] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (4)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12, 3층301호

용도: 오피스텔

감정가: 106,000,000원

토지면적: 5.77㎡ (약 1.74평)

건물면적: 28.98㎡ (약 8.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하며, '포레시티#7'이라는 통칭의 오피스텔 건물 내에 소재합니다. 본 건물은 1개동으로 총 43개 호실로 구성되어 있으며, 2019년에 사용 승인되었습니다. 주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 2호선 부암역이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건이 소재한 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 건물 동측으로는 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준 높이 85m, 최고 높이 120m), 상대보호구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리인 구덕신용협동조합의 근저당권(접수일자: 2019-03-12, 권리금액: 3,840,000,000원)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

이하 등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사성진에스제이 (접수일자: 2019-03-12)

* 근저당권: 구덕신용협동조합 (접수일자: 2019-03-12, 권리금액: 3,840,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 우창기외 1명 (접수일자: 2019-04-15)

* 주택임차권: 김윤지 (접수일자: 2024-03-18, 권리금액: 94,000,000원) - 말소 예정 (전입일자: 2022-03-03, 확정일자: 2022-01-28)

* 가압류: 폭스바겐파이낸셜서비스코리아주식회사 (접수일자: 2023-12-18, 권리금액: 39,922,703원) - 말소 예정

* 임의경매: 구덕신용협동조합 (접수일자: 2024-07-09, 권리금액: 3,356,647,531원) - 말소 예정

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (접수일자: 2024-09-25, 권리금액: 10,634,157원) - 말소 예정

등기부채권 총액은 3,984,556,860원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (김윤지)

* 보증금: 9,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-03

* 확정일자: 2022-01-28

* 배당신고일자: 2024-03-18

* 대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 9,400,000원에 대한 배당을 받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 부산진구 부암동 일대는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 오피스텔 및 상가 등 다양한 부동산 거래가 이루어지고 있습니다. 인근에 지하철 2호선 부암역과 다수의 버스 노선이 있어 교통 접근성이 양호하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 최근 부산진구 부암동 일대에서 폐가 방치로 인한 우범화 우려가 제기되고 있어, 주변 환경의 정비 상태가 상권에 미치는 영향에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. 전반적으로 배후 주거 수요와 유동인구를 바탕으로 한 근린상권 및 업무지원 상권의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

본건은 오피스텔로, 건물 내부에 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. 인근에 서면중학교가 위치하며, 지하철 2호선 부암역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 주변에 주거 시설과 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 가능성이 있습니다.

* 인근 지역(부암동)의 폐가 방치로 인한 우범화 우려가 제기되고 있어, 지역 환경 개선 및 치안 유지에 대한 관심이 필요합니다. 이는 향후 부동산 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 토지이용계획상 가로구역별 최고 높이 제한 및 상대보호구역 등의 규제가 있습니다.

* 건물 전체의 총 채무액이 39억 원 이상으로 상당히 높아, 채권자들의 이해관계에 따라 경매 진행이나 권리관계 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산진구 부암동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 환경이 양호합니다. 또한, 감정평가액 1억 6백만 원은 해당 면적의 오피스텔 가치를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 주변 지역의 폐가 방치 문제와 같은 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 점에서도 권리 관계에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 부암역 인근으로 대중교통 이용이 편리한 역세권 오피스텔입니다.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 수리비용 부담이 적습니다.

* 해당 건물의 명칭인 '포레시티#7'은 지역 내에서 인지도가 있을 수 있으며, 43개 호실 규모의 단지입니다.

* 오피스텔은 소형 투자 상품으로 접근성이 용이하며, 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 106,000,000원입니다. 현재 시점에서 해당 건물('포레시티#7')에 대한 구체적인 실거래가 정보가 제한적이나, 부산진구 부암동 일대의 오피스텔 시장은 꾸준한 거래가 이루어지고 있습니다. 과거 유사 주소지(129-12)의 오피스텔 전세 실거래가 시세 정보가 존재하며, 해당 건물의 신축 연식과 입지, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 고려하여 보수적으로 100,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가격을 최저 매각 가격으로 보아 입찰가격을 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.