나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 2층201호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 101,000,000원

* 토지면적: 5.77㎡ (약 1.74평)

* 토지지분: 5.765237724084178㎡ (약 1.74평)

* 건물면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

* 건물지분: 28.98㎡ (약 8.77평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 해당 없음

* 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치합니다.

* 총 1개동 43개 호실로 구성된 오피스텔 단지 내 2층 201호입니다.

* 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 자체 지반은 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지이며, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

* 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

* 교통상황은 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역에 해당합니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않으며, 오히려 부산진구청, 부산시민공원 등 공공시설이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건의 말소기준권리는 2019년 3월 12일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 이후 접수된 소유권이전(갑2), 주택임차권(을2), 임의경매개시결정(갑5), 지분가압류(갑6), 지분압류(갑7) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 등기부상 '지상권개요:'는 있으나 구체적인 지상권은 명시되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이* (이지원)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 5월 7일

* 확정일자: 2019년 4월 29일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024년 7월 29일

* 임차인 이*은 대항력이 없으므로, 보증금 90,000,000원은 경매 절차를 통해 배당받거나 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부산진구 부암동은 서면 생활권과 인접하여 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

* 주변에 다수의 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 지하철 2호선 부암역을 이용하는 유동인구와 인근 상권을 이용하는 고객 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근에 대형마트, 백화점, 병원 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 부암역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 부산진구청, 부산시민공원, 롯데백화점, NC백화점, 홈플러스 등 대형 편의시설 접근 용이.

* 교육시설: 서면중학교, 개성중학교, 부산진고등학교 등 인접.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하여 다양한 주거 형태를 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* "유동화물건, 공동담보"로 명시된 특이사항은 채권 구조가 복잡할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 사용승인일자가 2019년으로 비교적 신축에 속하나, 내부 시설의 노후화 정도는 직접 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 불명확한 부분은 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다. (단, 본건 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산진구 부암동의 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔 물건입니다.

* 사용승인일자가 2019년으로 비교적 신축이며, 주변 상권 발달로 인해 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

* 권리 분석상 낙찰자는 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가집니다.

* 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 중심상권인 서면과 인접하여 직주근접성이 우수합니다.

* 지하철 2호선 부암역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 부산시민공원 등 쾌적한 생활 환경과 풍부한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 건물 준공 후 5년 이내의 비교적 신축 오피스텔입니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수하는 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 101,000,000원입니다.

* 최근 시세 분석 결과, 동일 면적(전용 28.98㎡)의 오피스텔 매매가는 130,000,000원에서 150,000,000원 선으로 형성되어 있습니다.

* 임차인의 보증금 90,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

* 따라서, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 경쟁력 있는 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 이는 첫 경매일 기준 추정치이며, 유찰 횟수 및 입찰 참여자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.