나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [3] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (3)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12, 2층 203호 (통칭: 포레시티#7)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 102,000,000원

* 토지면적: 5.81㎡ (약 1.76평)

* 건물면적: 29.21㎡ (약 8.84평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일자: 2019년 2월

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 제공된 정보 내 특이사항 없음.

* 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치한 (통칭)포레시티#7 2층 203호입니다. 단지는 1개동 오피스텔 43개 호로 구성되어 있으며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 서면중학교는 약 0.7km 거리에 위치하며, 부암초등학교는 약 0.2km 거리에 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 부산 도시철도 2호선 부암역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 부암역은 서면역과 가까운 거리에 있어 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 다양한 버스 노선(85번, 87번 등)이 운행되고 있습니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로 노폭 약 3-4m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-04-16

* 확정일자: 2021-03-19

* 배당신고일자: 2024-03-18

* 대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 최재명의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 현황 (말소기준권리: 을1 근저당, 2019-03-12 접수)

* 갑1: 소유권보존 (2019-03-12)

* 갑2: 소유권이전 (2024-07-09 말소 예정 - 임의경매개시결정으로 인한 말소)

* 을1: 근저당 (구덕신용협동조합, 3,840,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (최재명, 2019-04-16 전입, 2021-03-19 확정) - 말소

* 갑5: 임의경매 (구덕신용협동조합, 3,356,647,531원) - 말소

* 갑6: 지분가압류 (소상공인시장진흥공단, 10,634,157원) - 말소

3.4. 등기부채권 총액

* 총액: 3,940,634,157원

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 부암동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼합된 상권입니다. 인근에 부산 도시철도 2호선 부암역이 있고, 다양한 편의시설 및 주거시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다. 특히, 주변으로 서면중학교, 부암초등학교 등 교육 시설과 온종합병원과 같은 의료 시설이 인접해 있습니다.

4.2. 임대 시장

제공된 자료에 따르면, 본건과 동일한 건물(부암동 129-12) 내 전용면적 29.21㎡ 오피스텔의 임대 거래가 활발하며, 보증금은 90백만원 ~ 100백만원 수준에서 형성된 것으로 파악됩니다. 이는 본건의 임대 시장에서의 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 교통: 부산 도시철도 2호선 부암역, 인근 버스정류장.

* 의료: 온종합병원 (부암역 지하 연결).

* 쇼핑/편의: 롯데마트 부산점, 트레이더스 홀세일 클럽 서면점 등 대형마트가 인근에 위치.

* 교육: 부암초등학교, 서면중학교 등.

5.2. 건물 내 설비

본 건물은 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2019년 2월 사용승인을 받았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 금융 및 법적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 본건은 유동화된 자산으로, 공동담보로 묶여 있어 복잡한 법적 절차와 채권 관계가 얽혀 있을 수 있습니다. 이는 경매 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 약 39.4억원에 달하여, 경매 낙찰 후에도 채권자들의 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 기타 사항

* 제공된 정보상 주변에 혐오시설 등 직접적인 물리적 리스크는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 부암동의 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 2019년 준공된 신축급 건물로, 부암역 초역세권에 위치하며 주변에 학교, 병원, 마트 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 및 임대 목적 모두 적합할 것으로 보입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 감정가(102,000,000원) 대비 시세 분석 시 합리적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보의 특성상 권리 분석 시 복잡한 채권 관계를 면밀히 확인하고, 높은 총 채권액으로 인한 경매 절차상의 변수를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부암역 초역세권 입지: 부산 도시철도 2호선 부암역 도보 이용 가능, 서면역 접근 용이.

* 편리한 생활 인프라: 학교, 병원, 마트 등 각종 생활 편의시설 인접.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 시설 보유.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요 확보 가능성 높음.

* 임차인 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 제로.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 물건 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건은 감정가 102,000,000원을 기준으로 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다. 유사 면적의 오피스텔 거래 사례(45.88㎡ 80,000,000원) 및 인근 오피스텔 시세를 고려하여, 본건은 감정가 수준 또는 그 이하에서 시세차익을 노릴 수 있을 것으로 판단됩니다.

* 감정가: 102,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 102,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 잠정적인 의견이며, 현장 조사를 통해 건물 상태, 실제 시세, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 유동화물건 및 공동담보의 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.