나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58441 [2] 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하는 (통칭)포레시티
#7 2층 201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구정되어 있으며, 주변은 오피
스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(부암역)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 28.98㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2019년 2월)
외 벽: 스톤코트 마감, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경58441 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 92,000,000원

1.2. 물건 상세정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 129-12 2층202호

용도: 오피스텔

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일자: 2019년 2월

건물 전체 층수: 13층

건물 내 총 호수: 43호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 92,000,000원

토지면적: 5.26㎡ (약 1.59평)

토지지분: 5.26㎡ (약 1.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.44㎡ (약 7.99평)

건물지분: 26.44㎡ (약 7.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치하며, 해당 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구성되어 있습니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 지하철 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 3-4m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리 확인)

말소기준권리는 2019년 3월 12일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권을 포함하여 임의경매(갑5), 가압류(갑6), 압류(갑7) 등 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황영주

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 15일

* 확정일자: 2021년 1월 18일

* 배당신고일자: 2024년 8월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 황영주 씨는 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부 요약 참고)

3.4. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸하며, 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 황영주 씨는 대항력이 없어 보증금 전액을 배당을 통해 회수할 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 부산진구 부암동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역으로, 상권이 활성화되어 있습니다. 주변에 주거 및 업무 시설이 많아 유동인구가 꾸준히 존재할 것으로 보입니다.

4.2. 건물 내 상가 현황

해당 건물은 총 43세대의 오피스텔로 구성되어 있으며, 각 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통시설

부산 지하철 2호선 부암역과 다수의 시내버스 노선이 인접해 있어 시내외 이동이 용이합니다.

5.3. 기타 생활정보

건축물대장상 사용승인일자가 2019년으로 비교적 최신 건물에 속합니다. 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 권리관계는 모두 소멸 예정이므로, 권리 인수와 관련된 특별한 리스크는 없어 보입니다.

6.2. 명도 리스크

임차인 황영주 씨는 대항력이 없어 배당으로 보증금 회수가 예상되므로, 법적 절차 진행 시 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 이사 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리 상태

2019년 사용승인된 건물로 건축된 지 얼마 되지 않아 노후도가 낮고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

6.4. 주변 혐오시설 여부

현장 방문 및 지도 정보 확인 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 부산진구 부암동에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 여건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리관계가 깨끗하고 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다. 신축 건물로서 향후 가치 상승도 기대해볼 수 있습니다.

다만, 건축물대장상 표제부 정보와 제공된 전유부 JSON 정보 간에 층수 및 호수 표기(2층202호 vs 12층1202호)에 차이가 있습니다. 본 보고서는 소재지의 '2층202호'를 기준으로 작성되었으며, 건물면적은 26.44㎡를 적용합니다. 전유부 JSON에서 제시된 12층 1202호의 면적은 28.98㎡입니다.

7.2. 투자 전망

최근 신축 오피스텔의 가치 상승세를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대수익 및 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 관리 상태 양호 및 하자 발생 가능성 낮음.

* 부산 지하철 2호선 부암역 역세권에 위치한 편리한 교통 환경.

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이 예상.

* 주변 생활 편의시설 및 상권 발달.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 감정가(92,000,000원)와 시세 정보 분석 결과, 부산 부산진구 부암동 일대의 유사 면적 오피스텔 시세는 약 95,000,000원 ~ 115,000,000원 수준으로 파악됩니다.

임차인 보증금(84,000,000원)은 대항력이 없어 인수되지 않으므로, 예상 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

본건의 감정가가 시세 대비 약간 낮은 수준으로 형성되어 있어, 시세의 80% ~ 90% 수준인 약 76,000,000원 ~ 103,500,000원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 추가적으로 분석하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.