나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22308 [14] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하는
개금인제빌리지 3층 308호 외 15개호로서, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교,
단독주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하며, 본건 북측 직선거리 약
500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 308호 외 15개호로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대 내 조성된 5필 일단의 부정형의 토지로 업무시설 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1 ~ 4는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역, 기호 5는 준주거지역,
기호 1은 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역, 기호 1, 4, 5는 준보전산지
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22308 (14)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층 703호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물명: 개금인제빌리지

건축연도: 2019년

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 면적

토지면적: 13.14㎡ (약 3.98평)

토지지분: 13.144799999999998㎡ (약 3.98평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평) - 전용면적

건물지분: 29.89㎡ (약 9.04평)

1.3. 감정가

감정가: 137,000,000원 (1억 3천 7백만원)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재해 있으며, 전반적으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

토지는 남하향 경사지에 조성된 5필 일단의 부정형 토지로 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 준주거지역 등에 속해 있어 일반적인 도시 계획이 적용됩니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 역세권 직접 입지는 아닙니다.

전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권보존 등기일은 2019년 12월 2일이며, 주식회사호암개발 명의입니다.

말소기준권리인 근저당권은 북부산농업협동조합 명의로 2019년 12월 2일에 설정되었으며, 채권 최고액은 33억 6천만원입니다.

이후 주택임차권, 가압류, 임의경매, 압류 등 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 4,180,000,000원 (41억 8천만원)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박성철 (박 )

보증금: 20,000,000원

차임: 550,000원

전입일자/확정일자: 2023년 04월 27일

배당신고일자: 2025년 03월 25일

권리분석상 대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

본건은 매각으로 인해 모든 권리가 말소되는 물건입니다.

임차인 박성철은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

따라서 권리 인수와 관련된 추가 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 개금동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 아파트 단지가 다수 위치하여 오피스텔 임대에 대한 기본적인 배후 수요는 존재할 것으로 보입니다.

건물 자체는 2019년에 준공된 신축급 오피스텔로, 내부 시설이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

최근 실거래 정보에 따르면, 2026년 5월 15일 동일 건물 5층 29.89㎡ 물건이 120,000,000원(1억 2천만원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건과 유사한 조건의 거래로, 시세 파악에 중요한 참고 자료가 됩니다.

개금역(2호선)과의 거리(약 500m)는 도보로 다소 거리가 있으나, 대중교통 이용에 큰 불편은 없는 수준입니다.

5. 생활정보

인근에 주원초등학교(폐교)가 소재하여 교육 환경에 대한 직접적인 영향은 적습니다.

일상생활에 필요한 편의시설, 병원, 마트 등은 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

건물 내 주차시설이 확보되어 있어 차량 이용자에게는 편리함을 제공할 수 있습니다.

부산 시내 주요 지역으로의 이동은 대중교통 또는 차량을 통해 가능하나, 이동 시간은 고려해야 합니다.

감정평가 요약 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 박성철에 대한 정보가 제공되었습니다.

6. 잠재적 리스크

중복병합사건으로 인해 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

공동담보 물건으로 처리될 경우, 다른 담보물의 경매 결과나 채권 회수 상황에 따라 물건의 매각 조건이나 절차에 영향을 받을 가능성이 있습니다.

건축물대장상 오피스텔(업무시설)이나, 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 준주거지역에 해당하므로, 향후 재건축이나 용도 변경 시 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

부정형의 경사지에 조성된 토지 형상은 향후 건축이나 활용에 제약을 줄 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 신축(2019년) 오피스텔로, 소형 면적(전용 약 9평)을 갖춘 물건입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되는 것으로 분석되어, 권리 인수 부담은 전혀 없습니다.

임차인 박성철은 대항력이 없어 보증금 인수 부담도 없습니다.

최근 실거래 사례(1.2억원)를 고려할 때, 감정가(1.37억원)는 현재 시장가 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

중복병합 및 공동담보 등 특이사항은 경매 진행 과정을 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

오피스텔로서의 업무용 수요와 주거용 수요 모두를 고려한 투자 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 유지보수 상태 양호 기대.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건.

* 소형 면적으로 소액 투자 접근 가능.

* 인근 지역의 개발 및 수요 변화에 따른 시세 상승 잠재력 존재.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가: 120,000,000원 (2026년 5월 15일, 5층, 29.89㎡)

감정가: 137,000,000원

감정가는 최근 실거래가보다 약 14% 높게 책정되었습니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으므로, 실거래가격을 기준으로 입찰가격을 산정하는 것이 합리적입니다. 중복병합 및 공동담보 등의 특이사항을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

현 시세 반영 추천 입찰가: 약 118,000,000원 (1억 1천 8백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.