나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22308 [13] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하는
개금인제빌리지 3층 308호 외 15개호로서, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교,
단독주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하며, 본건 북측 직선거리 약
500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 308호 외 15개호로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대 내 조성된 5필 일단의 부정형의 토지로 업무시설 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1 ~ 4는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역, 기호 5는 준주거지역,
기호 1은 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역, 기호 1, 4, 5는 준보전산지
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22308 (13)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층702호

용도: 오피스텔

건물규모: 7층 건물 중 7층 (전용면적 29.89㎡ / 9.0평)

준공년도: 2019년

감정가: 137,000,000원 (1억 3천 7백만원)

토지면적: 13.14㎡ (4.0평)

건물면적: 29.89㎡ (9.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통:

* 차량 접근이 가능합니다.

* 버스 정류장이 인근에 소재하고 있습니다.

* 부산도시철도 2호선 개금역이 북측 직선거리 약 500미터 지점에 위치하여 도보 약 7~10분 소요될 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

도로: 본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 12월 2일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

권리관계 요약:

* 소유권보존 (갑1): 주식회사호암개발

* 근저당 (을1): 북부산농업협동조합 (말소기준권리)

* 압류 (갑2): 부산진세무서장

* 가압류 (갑5): 이영길

* 압류 (갑8): 동래구

* 가압류 (갑9): 고외자

* 임의경매 (갑10): 북부산농업협동조합 (본건 경매 개시)

총 채권 금액: 4,177,358,100원입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리: 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대 관계: 미상입니다.

주의사항: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 현황 및 대항력 유무에 대한 별도 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 지역: 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

유사 물건 거래 사례:

* 최근 매매 정보 (2026년 5월 15일): 12,000만원 (1억 2천만원)에 거래된 사례가 있습니다. 해당 거래는 동일 건물(개금인제빌리지), 동일 지번(527-220), 동일 전용면적(29.89㎡)이며 5층에 해당합니다.

시장 동향: 제공된 단일 거래 사례를 볼 때, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔은 1억 2천만원 내외에서 거래되고 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산 도시철도 2호선 개금역을 도보로 이용 가능하여 시내 접근성이 양호합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 주변에 주원초등학교(폐교)가 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

채권 총액: 총 채권 금액이 41억원 이상으로 매우 높아 채무자의 재정적 어려움을 시사합니다.

임대 관계 미확인: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

미확인 권리: 물건명세서 상 '지상권개요:' 항목이 있으나 세부 내용이 명시되지 않아, 인수 가능성이 있는지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동 소재의 준신축 오피스텔로, 편리한 교통과 주변 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계 미상 및 잠재적 지상권 인수 가능성, 높은 채권 총액 등은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 최근 거래 사례를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축 (2019년 준공)으로 관리 상태 양호가 예상됩니다.

* 부산 도시철도 2호선 개금역을 도보로 이용 가능한 입지입니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 시세 정보는 2026년 5월 15일 1억 2천만원에 거래된 동일 건물 내 5층 물건입니다. 본 물건은 7층에 위치하며, 감정가는 1억 3천 7백만원입니다. 또한, 물건명세서 상 '지상권개요:' 항목의 불확실성도 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 1억 2천 2백만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 거래가 대비 약 101.7% 수준이며, 감정가 대비 약 89.1% 수준으로, 시세 반영 및 잠재적 위험 요인을 감안한 합리적인 가격입니다.

인근 지역에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.