나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22308 [17] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층727호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하는
개금인제빌리지 3층 308호 외 15개호로서, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교,
단독주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하며, 본건 북측 직선거리 약
500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 308호 외 15개호로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대 내 조성된 5필 일단의 부정형의 토지로 업무시설 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1 ~ 4는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역, 기호 5는 준주거지역,
기호 1은 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역, 기호 1, 4, 5는 준보전산지
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22308 (17)

물건종별: 오피스텔

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220, 개금인제빌리지 7층 727호

감정평가액: 137,000,000원

토지면적: 13.14㎡ (약 3.97평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOO (북부산농업협동조합)

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 건물 개요

건축물명: 개금인제빌리지

사용승인일: 2019년 11월 15일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 2층, 지상 7층 (총 7층)

해당층: 7층

총 세대수: 134세대 (집합건물)

건물 주용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 버스 정류장이 인근에 소재합니다.

부산도시철도 2호선 개금역이 북측 약 500미터 지점에 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건 부지는 남측으로 중로(폭 12~15m), 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 준주거지역에 해당하며, 일부 준보전산지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 12월 02일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 13,850,000원

차임: 550,000원

전입/사업일자: 2021년 05월 04일

확정일자: 2021년 05월 04일

배당신고일자: 2024년 05월 29일

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없으므로, 보증금 인수 금액은 0원입니다.

3.4. 권리 분석 요약

총 채권액은 약 41억 7천여만 원으로 높습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 개금동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 복합된 지역으로, 상대적으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

인근에 학교(폐교)가 있어 상권에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 상권 현황

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

개금역을 중심으로 형성된 상권의 배후지 역할을 할 수 있습니다.

다만, 인근 학교 폐교는 잠재적 수요 감소 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 설비

위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 주차 시설 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률 및 권리 리스크

중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 관련 절차 및 이해관계 복잡성을 내포하고 있습니다.

총 채권액이 높아 채권자 간의 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

인근 주원초등학교 폐교는 지역 활력 저하 및 잠재적 공실률 증가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

최근 매매 사례(2026년 5월 15일, 1억 2천만 원)가 감정가(1억 3천 7백만 원)보다 낮게 거래되었습니다. 이는 향후 시세 변동에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동에 위치한 오피스텔로, 신축 연도(2019년)가 비교적 짧고 건물 내 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

대중교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설 이용도 편리한 편이나, 인근 학교 폐교와 높은 총 채권액, 감정가 대비 낮은 최근 실거래가 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 접근 가능하나, 복잡한 권리 관계와 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 짧은 준공 연도(2019년)로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 개금역 인근에 위치하여 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

* 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없어 명확한 투자 의사결정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 137,000,000원입니다.

최근 매매 사례로 2026년 5월 15일에 120,000,000원(면적 29.89㎡)에 직거래된 이력이 있습니다.

이는 감정가 대비 약 12.4% 낮은 금액입니다.

일반적으로 경매 물건의 시세는 감정가와 실거래가를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

본 건의 경우, 최근 실거래가(1억 2천만 원)가 감정가보다 낮다는 점, 그리고 주원초등학교 폐교와 같은 지역 환경적 요인을 고려할 때, 감정가 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 105,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 반영하여 보수적으로 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.