나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22308 [8] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하는
개금인제빌리지 3층 308호 외 15개호로서, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교,
단독주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하며, 본건 북측 직선거리 약
500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 308호 외 15개호로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대 내 조성된 5필 일단의 부정형의 토지로 업무시설 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1 ~ 4는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역, 기호 5는 준주거지역,
기호 1은 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역, 기호 1, 4, 5는 준보전산지
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22308 (8)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층 510호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 137,000,000원

토지 면적: 13.14㎡ (약 3.98평)

토지 지분: 13.144799999999998㎡ (약 3.98평)

건물 면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

건물 지분: 29.89㎡ (약 9.04평)

1.4. 특이사항

중복병합사건, 공동담보 경매 사건으로, 복수의 채권이 얽혀있을 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교(폐교), 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 지역이 복합적으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 12월 2일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권(채권최고액 3,360,000,000원)입니다. 해당 근저당권 이하의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정이나, 2024년 4월 5일 접수된 주식회사 원건설의 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 말소 예정이 아닌 것으로 확인되어 추가적인 확인이 필요합니다. 전체 등기부채권 총액은 4,160,000,000원으로 매우 높습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인으로 변유진이 확인되었으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

3.3. 인수 권리

인수해야 할 보증금은 0원입니다. 임대 관계 미상으로, 계약 관계 및 잔존 권리 여부에 대해 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 개금동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 임대/매매 현황

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 15일 동일 건물(개금인제빌리지) 5층 전용면적 29.89㎡ (약 9.04평) 오피스텔이 120,000,000원(1억 2천만원)에 직거래된 이력이 있습니다. 이는 현재 감정가(137,000,000원) 대비 다소 낮은 금액입니다. 제공된 전월세 정보는 매매 정보와 동일하게 기재되어 있어, 실제 시장 상황과는 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 주원초등학교(폐교)가 있었으며, 주변에 다른 교육시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

중복병합사건 및 공동담보 경매로 인해 절차가 복잡할 수 있으며, 등기부상 확인된 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 낙찰 후 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

6.2. 시장 리스크

최근 매매가 정보가 미래 시점(2026년)으로 기재되어 있어 시세 판단에 오류가 있을 가능성이 있습니다. 또한, 전체 등기부채권 총액이 매우 높아 채무 규모가 큰 편입니다.

6.3. 기타 리스크

주변 환경에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동의 오피스텔로, 교통 및 주변 환경이 양호하나, 중복병합사건, 높은 채무 총액, 그리고 소유권이전청구권가등기 등 법적/권리상 복잡성을 내포하고 있습니다. 최근 매매가 정보가 감정가 대비 낮다는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 2호선 개금역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전용면적 29.89㎡ (약 9.04평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다 (가등기 제외).

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 137,000,000원이며, 최근 실거래가 정보는 120,000,000원입니다. 등기부채권 총액이 높고, 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않을 경우 인수 부담이 발생할 수 있는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 80% 수준에서 120,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 물건의 현황, 권리관계 최종 확인, 그리고 입찰 시점의 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.