나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22308 [12] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하는
개금인제빌리지 3층 308호 외 15개호로서, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교,
단독주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하며, 본건 북측 직선거리 약
500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 308호 외 15개호로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대 내 조성된 5필 일단의 부정형의 토지로 업무시설 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1 ~ 4는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역, 기호 5는 준주거지역,
기호 1은 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역, 기호 1, 4, 5는 준보전산지
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22308 (12)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층 701호

용도: 오피스텔

감정가: 188,000,000원

토지면적: 18.12㎡ (약 5.48평)

건물면적: 41.20㎡ (약 12.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOO (본 물건의 경매 신청 채권자로 추정)

1.2. 건물 및 토지 개요

본 건물은 2019년 11월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 7층 건물입니다.

본건은 해당 건물 7층에 위치한 701호입니다.

총 134세대로 구성되어 있으며, 업무시설 용도로 사용되고 있습니다.

건물 내에는 승강기, 위생, 급배수, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 주차시설은 옥내 48대, 옥외 30대가 가능합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재합니다.

본건 북측 약 500미터 거리에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 12월 2일에 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 3,360,000,000원)입니다.

이 외 부산진세무서장, 이영길, 고외자, 북부산농업협동조합, 부산진구 명의의 압류, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸되는 권리에 해당합니다.

따라서 본 경매 절차가 완료되면, 등기부상의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사하나로시스템

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2022-12-23

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권 없음)

매수인이 인수하는 부담: 없음 (임차인 보증금 없음)

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액: 4,177,358,100원 (북부산농업협동조합 근저당 3,360,000,000원 + 북부산농업협동조합 임의경매 1,292,175,515원 등 기록된 모든 권리의 합계 추정)

4. 상권 분석

4.1. 최근 거래 사례

본 건물(개금인제빌리지)의 전용면적 29.89㎡(약 9.04평) 호실이 2026년 5월 15일 120,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

본건은 전용면적 41.20㎡(약 12.46평)으로, 최근 거래된 호실보다 면적이 넓습니다.

이를 바탕으로 환산 시, 본건의 시세는 약 165,820,000원 (120,000,000원 / 29.89㎡ * 41.20㎡) 정도로 추정해 볼 수 있습니다.

4.2. 임대 현황

본건의 임대 정보는 현재 파악되지 않으나, 최근 거래된 유사 면적의 오피스텔이 2026년 5월 15일 12,000만원에 직거래되었습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

건물 내 주차시설이 갖추어져 있으며, 개금역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 주거 및 근린생활시설 혼재 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근에 주원초등학교(폐교)가 위치하고 있으며, 주변으로 다른 교육 시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6.2. 채무 규모

등기부상 채무 총액이 약 41억원 이상으로 매우 높은 편입니다. 이는 경매의 주요 원인이 되었으나, 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸되므로 매수인이 직접 인수할 채무는 없습니다.

6.3. 기타

임대 관계 미상으로, 잔금 납부 후 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 2019년에 신축된 비교적 신축 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

개금역을 도보로 이용 가능한 입지에 있으며, 주변 편의시설 이용 또한 편리합니다.

최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 시세는 감정가보다 낮은 수준이나, 면적이 더 넓은 점을 감안할 때 적정 가격으로 낙찰 받을 경우 수익성 확보가 가능할 것으로 보입니다.

높은 채무 총액은 경매 신청의 배경이 되었으나, 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 안전하게 취득할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물

* 개금역 역세권 입지

* 넓은 전용면적 (41.20㎡)

* 대항력 있는 임차인 없어 명도 부담 적음

* 매각으로 모든 등기사항 소멸

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 140,000,000원에서 160,000,000원 사이로 판단됩니다.

최근 거래된 유사 면적 호실의 가격(120,000,000원)과 본건의 넓은 면적, 그리고 감정가(188,000,000원)를 고려하여, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본건의 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 고려하지 않습니다.

본 보고서에서 제시된 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보에 근거한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 시장 상황 변화에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.