나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22308 [10] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 6층625호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하는
개금인제빌리지 3층 308호 외 15개호로서, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교,
단독주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하며, 본건 북측 직선거리 약
500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 308호 외 15개호로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대 내 조성된 5필 일단의 부정형의 토지로 업무시설 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1 ~ 4는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역, 기호 5는 준주거지역,
기호 1은 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역, 기호 1, 4, 5는 준보전산지
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

해당 물건은 부산지방법원 2025타경22308 (10) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 북OOOO으로 기재되어 있으며, 중복 병합 및 공동 담보 물건에 해당합니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 부산광역시 부산진구 개금동 527-220번지에 위치한 개금인제빌리지 6층 625호이며, 용도는 오피스텔입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 137,000,000원입니다.

토지 면적은 13.14㎡ (약 3.98평)이며, 해당 지분 면적도 13.144799999999998㎡ (약 3.98평)입니다.

건물 면적은 29.89㎡ (약 9.04평)이며, 해당 지분 면적도 29.89㎡ (약 9.04평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 복합적으로 분포된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 버스 정류장이 인근에 소재하고 있습니다. 또한, 본건 북측 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 7층 건물로, 해당 물건은 6층에 위치합니다. 외벽은 치장석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 2019년에 건축되었습니다.

2.4. 토지 및 도로 조건

토지는 남하향 경사지에 조성된 5필 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지로 이용 중입니다. 본건 부지 남측으로는 중로, 동측으로는 세로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

2.5. 토지 이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 준주거지역에 해당하며, 일부는 상대보호구역 및 준보전산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존등기는 주식회사호암개발(2019-12-02) 앞으로 되어 있습니다.

말소기준권리인 근저당권은 북부산농업협동조합(2019-12-02, 채권 최고액 3,360,000,000원)이 설정되어 있습니다.

이후 가압류(고외자, 800,000,000원), 임의경매(북부산농업협동조합, 1,292,175,515원), 압류(부산진구) 등이 순차적으로 등기되었으며, 이들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 4,160,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 근저당권(북부산농업협동조합, 2019-12-02)이 말소기준권리에 해당합니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 윤

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-14

* 확정일자: 2023-02-10

* 배당신고일자: 2025-09-10

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

개금동 지역은 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역이며, 인근에 초등학교(폐교)가 위치하는 등 학군 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 곳입니다.

4.2. 업종 현황

업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 오피스텔은 주거 및 소규모 사무실 용도로 활용 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주위로 아파트 단지가 형성되어 있으며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 주차시설 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있으며, 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 채무 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 특이사항

중복 병합 및 공동 담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 유의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

비교적 최근(2019년)에 건축된 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 대중교통 접근성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다. 또한, 권리상 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

7.2. 약점

감정가 대비 최근 실거래가(2026년 5월 15일, 120,000,000원)가 다소 낮은 점은 시세 반영에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다. 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크 또한 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가(120,000,000원)를 고려했을 때, 감정가(137,000,000원) 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

* 부산 2호선 개금역 역세권에 위치하여 직장인 수요 등 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 명확한 투자 판단이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 5월 15일, 120,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본건의 현 시세는 약 120,000,000원에서 130,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가(137,000,000원)와 비교하였을 때, 본건은 약 110,000,000원에서 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 인수 보증금은 0원이므로, 희망 수익률과 현장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.