나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22308 [16] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층726호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하는
개금인제빌리지 3층 308호 외 15개호로서, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교,
단독주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하며, 본건 북측 직선거리 약
500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 308호 외 15개호로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대 내 조성된 5필 일단의 부정형의 토지로 업무시설 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1 ~ 4는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역, 기호 5는 준주거지역,
기호 1은 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역, 기호 1, 4, 5는 준보전산지
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22308 (16)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 물건 정보

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220, 개금인제빌리지 7층 726호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 7층

* 준공 연도: 2019년 (건축물대장 기준)

* 주소(도로명): 부산광역시 부산진구 엄광로 37 (개금동)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 1억 3천 7백만원

* 토지면적: 13.14㎡ (약 3.98평)

* 토지지분: 13.144799999999998㎡

* 건물면적 (전용면적): 29.89㎡ (약 9.04평)

* 건물지분: 29.89㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재하는 지역.

* 본건은 7층 건물 중 7층에 위치.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근 가능.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리.

* 부산도시철도 2호선 개금역이 북측 직선거리 약 500미터 지점에 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준.

2.3. 토지 이용계획

* 토지 기호 1~5는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역에 해당.

* 남하향 경사지대에 조성된 5필 일단의 부정형 토지로 업무시설 등의 부지로 이용 중.

* 인접 도로: 남측 중로(폭 12m~15m), 동측 세로에 접함.

* 상대보호구역, 준보전산지에 일부 포함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 북부산농업협동조합 근저당 (2019.12.02. 접수, 채권최고액 3,360,000,000원).

* 매각으로 인해 소멸될 권리: 근저당, 가압류(고외자), 압류(부산진구), 임의경매개시결정 등.

* 등기부채권 총액: 4,160,000,000원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최원준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 5월 13일

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인 최 은 전입일자 2025년 5월 13일 기준으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없습니다. 따라서 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 관계 및 명도 협의 과정에서의 잠재적 변수는 존재할 수 있으므로, 현장 확인을 통해 추가적인 파악이 필요합니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸되는 권리분석상 안전한 물건입니다.

* 인수되는 보증금이나 별도의 부담하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 업무시설로서의 가치와 지역 커뮤니티 시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 이용 현황 (업무시설)

* 건물의 주 용도는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 부산진구 개금동은 지역적으로 주거 및 업무 복합 지역의 특성을 가지며, 오피스텔 수요가 있는 지역입니다.

* 건물 전체 134개 호실 중 7층 726호입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 건물 내 승강기, 주차 시설 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 주원초등학교(폐교)가 인근에 위치하고 있으나, 직접적인 교육 환경과의 연관성은 낮습니다.

* 주변 학군에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관련 리스크

* 임차인 최 은 대항력이 없으나, 실제 점유 관계 확인 및 명도 협의 과정에서 예상치 못한 시간이 소요되거나 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 임대차 현황 및 차임/보증금에 대한 정확한 파악이 필요하며, 이는 추후 임대 수익률 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 본건은 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 복수의 채권자가 관련된 경매 절차입니다. 경매 진행 상황 및 채권 관계의 복잡성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

* 토지이용계획상 상대보호구역, 준보전산지에 일부 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 비교적 신축급(2019년 준공) 오피스텔로, 권리분석상 인수되는 권리 부담이 없어 안정적인 투자가 가능한 물건입니다. 주변 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 업무시설로서의 활용 가치도 있습니다. 다만, 임차인 명도 관련 잠재적 리스크와 중복병합/공동담보 등 복잡한 권리 관계에 대한 면밀한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 양호한 내부 상태 및 건물 관리를 기대할 수 있습니다.

* 부산도시철도 2호선 개금역 이용이 가능하여 부산 시내 접근성이 우수합니다.

* 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 명도 완료 시 실거주 또는 임대 수익 투자가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 (2026년 5월 15일): 12,000만원 (전용면적 29.89㎡ 기준)

* 감정가: 13,700만원

* 인수 보증금: 0원

본건의 예상 입찰가는 최근 거래 사례인 12,000만원과 감정가 13,700만원을 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 채무가 없다는 점은 긍정적이나, 임차인 명도 및 복합 경매 절차로 인한 잠재적 리스크를 감안할 필요가 있습니다.

따라서, 보수적인 접근을 위해 최근 매매가 수준인 12,000만원을 상한선으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 10,000만원 ~ 12,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 및 최신 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.