나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22308 [15] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층725호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하는
개금인제빌리지 3층 308호 외 15개호로서, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교,
단독주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하며, 본건 북측 직선거리 약
500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 308호 외 15개호로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대 내 조성된 5필 일단의 부정형의 토지로 업무시설 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1 ~ 4는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역, 기호 5는 준주거지역,
기호 1은 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역, 기호 1, 4, 5는 준보전산지
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22308 (15)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층 725호

* 건물명: 개금인제빌리지

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 주용도: 업무시설)

* 감정가: 137,000,000원

* 토지면적: 13.14㎡ (약 3.98평)

* 토지 지분: 13.14㎡ (약 3.98평)

* 건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

* 건물 지분: 29.89㎡ (약 9.04평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOO (북부산농업협동조합)

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

* 건물 준공년도: 2019년 11월 15일

* 총 층수: 7층

* 해당 층: 7층

* 총 세대수 (건물 전체): 134호

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 개금동 소재, 주원초등학교(폐교) 북측 인근입니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다.

* 부산도시철도 2호선 개금역이 북측 직선거리 약 500미터 지점에 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. (대중교통 사정: 보통)

* 토지 형상 및 이용 상태: 남하향 경사지대에 조성된 5필 일단의 부정형 토지로, 업무시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 부지 남측으로는 중로, 동측으로는 세로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 토지는 제3종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 상대보호구역에 해당합니다.

* 일부 토지는 준보전산지로 지정되어 있어 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 권리 분석 요약: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (북부산농업협동조합, 2019년 12월 2일 접수, 채권최고액 3,360,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 갑6 가압류 (고외자, 2023년 10월 10일 접수, 800,000,000원)

* 갑7 임의경매 (북부산농업협동조합, 2025년 7월 15일 접수, 1,292,175,515원)

* 갑8 압류 (부산진구, 2026년 6월 12일 접수)

* 등기부 채권 총액: 4,160,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-18

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 없음.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-04

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 건물 용도: 오피스텔 (주 업무시설)로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 아파트 단지와 근린생활시설, 학교, 단독주택이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 교통 접근성: 부산지하철 2호선 개금역을 도보로 이용할 수 있으며, 버스 노선도 다수 운행되어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 시장 동향:

* 최근 유사 물건 매매 사례: 2026년 5월 15일, 해당 건물(개금인제빌리지)의 29.89㎡ 오피스텔이 120,000,000원에 직거래되었습니다.

* 감정가 (137,000,000원)가 최근 실거래가 (120,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 차이, 혹은 감정 평가 기준의 차이일 수 있습니다.

* 혐오시설 확인: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다. 다만, 인근에 주원초등학교가 폐교된 점은 향후 지역 개발 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 주원초등학교(폐교)가 있습니다. (학군 관련 상세 정보는 별도 확인 필요)

* 교통: 부산지하철 2호선 개금역 이용 가능. 다수의 시내버스 노선 이용이 편리합니다.

* 의료시설: (정보 부족, 필요시 별도 조사 요망)

* 주차: 건물 내 주차시설이 마련되어 있어 차량 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2019년 준공된 건물이지만, 외벽 마감재(치장석, 페인팅)의 시간 경과에 따른 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

* 주변 환경 변화: 인근 초등학교(주원초등학교) 폐교로 인해 향후 지역 개발 계획에 따른 주변 환경 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지가 준보전산지로 지정되어 있어, 건축 및 토지 활용에 있어 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상이나, 확인된 임차인들은 대항력이 없어 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물(2019년 준공)이며 지하철역 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되고 인수할 임차보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적은 물건입니다. 최근 유사 면적의 거래 사례가 있지만, 감정가와 시세 간의 차이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 명도 용이성: 인수할 임차보증금이 전혀 없어 명도 과정이 수월할 것으로 예상됩니다.

* 건물 상태: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 내부 및 외부 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 교통 편리성: 지하철 2호선 개금역을 이용할 수 있어 역세권의 이점을 가집니다.

* 적정 투자 금액: 감정가 1억 3천만원대로, 소액 투자가 가능한 오피스텔 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 137,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 5월): 120,000,000원

* 시세 분석: 감정가가 최근 실거래가보다 약 1,700만원 높게 책정되어 있습니다. 일반적으로 경매 물건의 적정 입찰가는 시세의 80~90% 수준으로 판단하는 경우가 많습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근 시, 110,000,000원 ~ 125,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

* 주의사항: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시세 분석에 기반한 것이며, 현장 방문, 추가 시세 조사, 경쟁 입찰 상황, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.