나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22308 [11] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 6층627호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하는
개금인제빌리지 3층 308호 외 15개호로서, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교,
단독주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하며, 본건 북측 직선거리 약
500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 308호 외 15개호로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대 내 조성된 5필 일단의 부정형의 토지로 업무시설 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1 ~ 4는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역, 기호 5는 준주거지역,
기호 1은 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역, 기호 1, 4, 5는 준보전산지
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22308 (11)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220, 개금인제빌리지 6층627호

건물명: 개금인제빌리지

용도: 오피스텔

건축년도: 2019년

구조: 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 137,000,000원

토지면적: 13.14㎡ (약 3.98평)

건물면적 (전용면적): 29.89㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재합니다. 본건 북측 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 지역 지구 및 용도

토지 기호 1~4는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역이며, 기호 5는 준주거지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사호암개발 (2019-12-02)

* 근저당권: 북부산농업협동조합 (3,360,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 하의정 (20,000,000원) - 말소예정

* 가압류: 고외자 (800,000,000원) - 말소예정

* 임의경매: 북부산농업협동조합 (1,292,175,515원) - 말소예정

* 압류: 부산진구 - 말소예정

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 하

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-04

* 확정일자: 2020-03-25

* 배당신고일자: 2023-09-04

* 대항력: 없음

본건 임차인 하 는 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권은 말소 대상이므로 임차인의 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 말소기준권리인 북부산농업협동조합의 근저당권보다 후순위로 설정된 가압류, 임의경매, 압류, 주택임차권 등은 모두 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 소유권만 취득하게 되며, 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에는 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 및 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 5월 15일 본건과 동일한 면적(29.89㎡)의 개금인제빌리지 5층 호실이 120,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(137,000,000원) 대비 낮은 수준으로, 향후 시세 변동 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변에 주원초등학교(폐교)가 있으며, 기타 교육시설의 접근성은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 관련 채권·채무 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 등기부상 권리 관계는 명확하게 소멸되는 것으로 분석됩니다.

6.2. 명도 리스크

임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권은 말소될 예정이므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 실제 명도 과정에서 시간이 소요되거나 이사비 등 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 권리 관계가 비교적 명확하고 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 물건입니다. 주변 교통 및 생활 여건은 보통 수준이며, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다. 중복병합, 공동담보 등 사건의 복잡성을 감안하더라도, 깔끔한 권리 분석을 바탕으로 적정 가격 산정 시 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 임차인의 보증금 미인수로 명도 부담이 적습니다.

* 향후 주변 개발 계획 및 지역 활성화 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 137,000,000원이나, 최근 실거래 사례가 120,000,000원임을 고려할 때, 시세 대비 저평가된 가격으로 접근하는 것이 중요합니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.