나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22308 [2] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하는
개금인제빌리지 3층 308호 외 15개호로서, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교,
단독주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하며, 본건 북측 직선거리 약
500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 308호 외 15개호로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대 내 조성된 5필 일단의 부정형의 토지로 업무시설 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1 ~ 4는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역, 기호 5는 준주거지역,
기호 1은 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역, 기호 1, 4, 5는 준보전산지
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22308 (2)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층 309호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 3천 5백만원

토지면적: 13.14㎡ (약 4.0평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.0평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOO

건축년도: 2019년

건물규모: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 3층 309호

총 호실 수: 134호

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

1.1. 3. 토지 및 도로상황

토지는 남하향 경사지대 내 조성된 5필 일단의 부정형 토지로 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다. 본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

1.1. 4. 토지이용계획

토지는 제3종일반주거지역, 준주거지역에 해당하며, 일부 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리관계 개요

본건의 말소기준권리는 2019년 12월 2일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당(을1)입니다. 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 등기부 요약 (말소 예정 권리 및 금액)

* 근저당: 북부산농업협동조합 (3,360,000,000원) - 말소기준

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (157,043,926원)

* 가압류: 고외자 (800,000,000원)

* 임의경매: 북부산농업협동조합 (1,292,175,515원)

* 압류: 부산진구

총 채권액은 약 43억 1천 7백만원에 달합니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024년 11월 28일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 여부 및 권리관계 변동 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 배후 수요 및 지역 특성

본건이 위치한 개금동 지역은 주거 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.3. 2. 편의시설 및 병원 접근성

주변에 상업 시설이 분포하고 있으며, 차량으로 약 5~15분 거리에 인제대학교 부산백병원이 위치하여 의료 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.3. 3. 교통 편의성

부산도시철도 2호선 개금역이 도보 약 15분 거리에 위치하며, 인근 버스 정류장을 통한 시내 접근성도 양호합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주거 및 생활 인프라

아파트 단지, 상업 시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

1.4. 2. 교육 및 의료 환경

주원초등학교(폐교)가 인근에 있습니다. 또한, 인제대학교 부산백병원 등 종합병원이 근거리에 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 경매 절차 관련

본건은 중복병합사건이며 공동담보로 진행되어, 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.5. 2. 주변 환경 영향

주원초등학교가 폐교되어 지역 활성화에 미칠 영향 또는 향후 부지 활용 계획에 따른 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 3. 명도 관련

현재 임차인이 존재하나 대항력은 없어 법적 절차를 통해 명도가 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 2019년식 오피스텔로, 비교적 신축 건물이므로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 개금역과 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 환경이 양호합니다. 등기부상 다수의 채권이 존재했으나, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰 후 권리상의 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 안정적인 임대 수익 창출 또는 실거주 목적으로 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년에 준공되어 건물의 노후도가 낮습니다.

* 교통 편리: 부산 도시철도 2호선 개금역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 생활 인프라: 주변에 아파트 단지, 상가 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 인근 대형 병원: 인제대학교 부산백병원이 가까워 의료 접근성이 뛰어납니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(개금인제빌리지)의 유사 면적(29.89㎡) 오피스텔이 2026년 5월 15일에 120,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 135,000,000원보다 15,000,000원 낮은 수준입니다. 건축 연도, 면적, 입지 등을 종합적으로 고려했을 때, 현재 시세는 약 1억 2천만원 전후로 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

1.8. 2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 현재 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 편이므로, 1차 경매 시 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 실거래가 수준인 120,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 안정적인 낙찰과 수익 확보를 위해 110,000,000원 ~ 120,000,000원 사이의 입찰가 범위를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.