나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22308 [9] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층513호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하는
개금인제빌리지 3층 308호 외 15개호로서, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교,
단독주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하며, 본건 북측 직선거리 약
500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 308호 외 15개호로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대 내 조성된 5필 일단의 부정형의 토지로 업무시설 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1 ~ 4는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역, 기호 5는 준주거지역,
기호 1은 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역, 기호 1, 4, 5는 준보전산지
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22308 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층 513호

건물용도: 오피스텔

건물명: 개금인제빌리지

토지면적: 13.14㎡ (약 4.0 평)

토지지분: 13.144799999999998㎡ (약 4.0 평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.0 평)

건물지분: 29.89㎡ (약 9.0 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 관련 정보

감정가: 142,000,000원

토지이용계획 및 제한상태: 토지 기호 1 ~ 4는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역, 기호 5는 준주거지역. 기호 1은 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역, 기호 1, 4, 5는 준보전산지.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재해 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재합니다. 또한, 본건 북측 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 북부산농업협동조합의 근저당권 (2019-12-02 접수)

총 등기부채권액: 4,190,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (부동산임의경매로 모든 권리가 말소될 예정입니다.)

인수되는 권리: 해당사항 없음

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 450,000원

전입일자/확정일자: 2020-03-30

대항력 유무: 없음

인수 보증금: 0원

본건에는 임차인 김예은씨가 거주 중이나, 대항력이 없어 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역에 위치하고 있습니다. 오피스텔 용도로 업무 시설 부지로 이용 중이며, 인근에 유흥가나 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 상권 형성에 있어 일반적인 근린 상권의 특성을 보일 것으로 예상됩니다. 2019년 준공된 건물이므로 비교적 신축에 속하며, 최근(2026년 5월 15일) 동일 건물 동일 면적의 오피스텔이 120,000,000원에 직거래된 사례가 있어 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 부산도시철도 2호선 개금역(약 500m) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 주거 단지로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 주원초등학교(폐교) 인근 위치. (주변 학군 정보는 추가 확인 필요)

* 주차시설: 건물 내 주차시설 구비.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았던 점은 주의해야 할 부분이나, 본건의 경우 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 중복병합, 공동담보: 사건 번호 상 중복 병합 및 공동 담보 물건이 있어 경매 진행 과정에 복잡성이 있을 수 있습니다. (다만, 본 건은 임의경매로 권리 소멸 대상입니다.)

* 혐오시설 인근 여부: 주변 조사 결과, 본건 소재지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 부산진구 지역 전반에 걸쳐 재활용센터 등 청소 관련 시설이 존재하나, 물건지와의 직접적인 관련성은 낮은 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동에 위치한 오피스텔로, 준공된 지 약 7년 된 신축급 건물입니다. 2026년 5월에 동일 면적 오피스텔이 120,000,000원에 거래된 기록이 있어 시세 파악이 용이하며, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다. 다만, 감정가(142,000,000원) 대비 최근 실거래가(120,000,000원)가 낮게 형성되어 있어 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준 권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 연식이 짧아 관리가 용이합니다.

* 실거래가 기반 시세 파악 용이: 최근 실거래 사례가 있어 시장 가치 판단이 수월합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 142,000,000원이나, 최근 동일 건물, 동일 면적(29.89㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 15일에 120,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

임차인의 보증금은 인수되지 않으므로, 이를 고려한 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준 또는 그 이하로 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현 시세 및 경매 특성을 고려할 때, 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.